2007年度の宅地建物取引主任者（宅建）の試験が10月21日に行われるのですが、その宅建の試験に初挑戦します。

もう試験当日まで１ヶ月も残っていないのですが全く勉強してません。全くといってしまうとアレなので、正確には参考書の最初の方は読んだ状態です。

宅建の試験を受験すると決めたのが７月中旬で、参考書をチラッと読んで、この調子で勉強すれば３ヶ月あれば受かるだろうと思っていました。

そして、そのまま放置されること１ヶ月。まだまだ、あと２ヶ月もある。うん。大丈夫。と自分に言い聞かせてはいたが、そわそわした気持ちを落ち着かせることが出来ない日々が続く。

そして、そのまま放置されること１ヶ月。現在に至る。

もはや、大丈夫とは言えない状況になってきている今日この頃。私の精神状態はかなり不安定になってきている模様。と言っても自分で蒔いた種なので、自分で何とかせねばならないわけで。先日から宅建の試験までは外出禁止令を自分に出しています。

しばらく、宅建の復習日記を続けてみようと思います。

宅建業法の目的

• 購入者等の利益の保護
• 宅地・建物の流通の円滑化

宅建業の開業までの流れ

1. 事務所の設置
2. 取引主任者の確保（従業者５名に１名以上の専任の取引主任者）
3. 免許の取得（国土交通大臣または都道府県知事）
4. 営業保証金等の供託（１事務所、1000万円）

宅建業の業務の流れ

お客さん同士が売買・賃借等を宅建業者が媒介または代理する場合と、宅建業者が自ら売主となる場合に分かれる。

媒介契約の場合

1. 売却や購入の希望者から依頼を受けて、媒介契約を依頼者と結ぶ
2. 依頼に合う、売却・購入の希望者を探すための広告をする
3. 売買契約を結ぶ前に重要事項説明をする
4. 売買契約が成立した場合、売主と買主に対して売買契約の内容を記載した書面（37条書面）を渡す。
5. 報酬を受領する。（報酬の最高限度額は国土交通大臣により定められている）

代理契約についても、媒介契約とほぼ同様の流れになる。

自ら売主の場合

1. 購入希望者を探すための広告をする
2. 売買契約を結ぶ前に重要事項説明をする
3. 売買契約が成立した場合、買主に対して売買契約の内容を記載した書面（37条書面）を渡す。

自ら売主の場合は、媒介契約や代理契約を結ぶ必要がなく、広告や重要事項の説明は媒介契約や代理契約と同じになる。それに加えて、自ら売主制限という特別な制限が８つ（クーリングオフや手付け額の制限等）ある。自ら売主制限の主な目的は、買主を保護するための制限。利益は売買代金から得るため報酬を受領することはない。

宅建業法の宅地とは

• 建物の敷地に供せられる土地（どのような区域等にあるかを問わない）
• 上記以外で、用途地域内の土地（ただし、現に道路・公園・河川・広場・水路であるものは除く）

現に建物が建っている土地のほか、建てる予定で取引される土地も含み、登記簿上の地目が宅建業法上の宅地にあたるか否かは関係ない。

宅地建物取引業の取引とは

宅地建物取引業における取引は以下の３つをいう。

• 売買・交換を自ら行う
• 売買・交換・賃借の代理を行う
• 売買・交換・賃借の媒介を行う

売買・交換・賃借とは

• 売買とは：物とお金を交換
• 交換とは：物と物を交換
• 賃借とは：物の貸し借り

媒介・代理とは

• 媒介とは：売主・買主等の間に入って、契約が成立するように努力する
• 代理とは：売主（買主）が依頼した宅建業者が、依頼主に代わってと買主（売主）と契約を結ぶ。

自ら賃貸を行う場合は取引にはあたらない。また、宅地の造成やビル管理をすることも宅建業にあたらない。

宅地建物取引業の業とは

宅地建物取引業における業とは、不特定多数の者を相手方として、反復または継続して行うことをいう。

宅建業者の免許の要否

宅建業にあたる行為の場合は原則として宅建業の免許が必要。ただし、例外として免許を受けずに宅建業を営むことができる団体がある。

• 国、地方公共団体（都道府県・市町村）、都市再生機構、住宅金融公庫、地方住宅供給公社など
• 信託会社、信託業務を兼営する金融機関（国土交通大臣に届出が必要）

無免許営業・名義貸し

免許を受けずに宅建業を営むことは禁止されており、無免許で宅建業を営むことを表示したり、広告をしたりすることも禁止されている（無免許営業の禁止）。宅建業者が名義を他人に貸して、宅建業を営ませたり、宅建業を営む旨の表示をさせたり、広告をさせたりすることも禁止（名義貸しの禁止）。