建築士の頭の中

[2007年]宅建試験の復習日記 vol.11

2007/10/05 金曜日 22:37:28

ボタンというやつは、ついつい押してみたくなるものだ。

宅建の試験日まで、あと16日となりました。
今日の復習日記です。

物件

物件とは、物を直接支配して、そこから一定の利益を得ることができる権利。所有権・地上権・地役権・抵当権などがある。

物件法定主義

物件は、法律で定められたもの以外は認められず、当事者が勝手に作り出すことはできない。

代理行為と代理の効果

相隣関係

相隣関係とは、隣り合った土地の所有者同士の調整を行う規定で、土地の所有権に対して、隣地との関係で、一定の制約を加えたもの。

公道に至るための他の土地の通行権

  • 土地が他の土地に囲まれているため、公道に出られないときはその土地を囲んでいる他の土地を通行できる権利を有する
  • 土地の分割または一部譲渡により、公道に出られない土地が生じたときは、他の分割者等の土地のみを通行できる。

隣地使用立入権

土地の所有者は、境界またはその近くで建物を築造し、または修繕するために必要な範囲で、隣地の使用を請求できる

隣家への立ち入りは、承諾が必要。

越境してきた竹木の枝・根の処理

隣地の竹木の枝が境界線を越えてきたときは、その竹木の所有者に枝を切り取らせることが出来るが、自分で勝手に切り取ることはできない。
隣地の竹木の根が境界線を越えてきたときは、自分で切り取ってしまってよい。

境界線付近の建物に関するルール

  • 建物を築造するときは、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない
  • 境界線から1m未満の距離内に、他人の宅地を見通すことの出来る窓または縁側を設ける場合は、目隠しを付けなければならない

境界標の設置

土地の所有者は、隣地の所有者と共同の経費で、境界標を設置することが出来るが、その設置工事の費用は相隣者が等しい割合で負担する。

ただし、境界標設置のための測量費用は、その土地の広狭に応じて分担する。

自然的排水の受忍義務

土地の所有者は、隣地から水が自然に流れてくるのを妨げることはできない。

共有

共有とは、共同で所有、つまり、1個の物を2人以上所有すること。

共有持分

共有の場合、各共有者がそれぞれの割合的権利として持分というものがある。

持分の割合が不明な場合

各共有者の持分の割合が不明の場合は、均等であると推定される。

持分の処分

各共有者は、自己の持分を自由に処分できる。

相続人なくして共有者が死亡した場合

共有者の1人が相続人なくして死亡した場合、その持分は他の共有者に帰属する。

共有物の使用

各共有物は、共有物の全部につき、その持分の割合に応じて使用できる。

共有物の管理等

行為の種類 内容 必要数
保存行為 共有物の修理、共有物の登記など 各共有者が単独でできる
利用・改良行為 共有物の賃貸およびその解除など 持分の価格の過半数
変更・処分行為 共有物の売却、共有建物の増改築など 共有者全員の合意

管理費用の負担

  • 各共有者は、その持分の割合に応じて、管理費用を負担する
  • 共有者が管理費用を支払わないときは、他の共有者は、相当の償金を支払って、そのものの持分を取得できる
  • 共有者の1人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使できる
  • 共有持分を相続した者(包括継承人)も、当然に管理費用を負担する義務を継承する

共有物の分割

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求できる。ただし、5年以内なら、分割しない旨の特約をすることができ、その間は分割できない。

地上権

地上権とは、他人の土地を使うことが出来る権利。ただし、利用目的が限定されており、工作物または竹木など、土地に定着されていること。

地上権の効力

  • 存続期間については、当事者間で自由に定めることができる(永久の地上権も可)。ただし、契約で期間を定めなかったときは、当事者の請求によって裁判所が20年以上50年以下の範囲で存続期間を定める
  • 地上権の取得を第三者に対抗するためには、登記を必要とする。そして、地上権を設定した土地所有権者(地主)には登記に協力する義務がある。
  • 地上権者は自分で土地を使用できるだけでなく、自由に他人に土地を賃貸し、または地上権を譲渡できる(地主の承諾は不要)
  • 地代を払わない無償の地上権も認められる。ただし、地上権者が地代を支払うべき時に、引き続き2年以上支払いを怠った時は、地上所有者は地上権の消滅を請求できる

地役権

地役権とは、特定の土地の便益の為に他人の土地を利用する権利。

  • 要役地:地役権の存在によって利益を受ける(利用価値を増す)土地
  • 承役地:地役権によって負担を受ける土地

地役権の付従性

  • 地役権は、原則として要役地の所有権と共に移転し、または要役地について存する他の権利の目的となる
  • 要役地から分離して、地役権のみを譲渡したり他の権利の目的とすることはできない

地役権の付可分性

  • 要役地・承役地の共有者は、自己の持分についてのみ地役権を消滅させることは出来ない
  • 共有者の1人が地役権の消滅時効を中断すれば、他の共有者にも中断の協力が及ぶ
  • 要役地の共有者の1人が地役権の消滅の時効を中断すれば、他の共有者にも中断の効力が及ぶ
  • 承役地の所有者は、地役権を行使している共有者全員に対して時効中断しなければ、地役権の取得時効について中断の効力を生じない
  • 要役地または承役地の分割や一部譲渡があった場合、地役権はその分割または一部譲渡後のその各部のためにまたはその各部についてそのまま存続する

地役権の時効取得

地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識できるものに限って、時効取得できる。

占有権

占有権とは、物を事実上支配している状態そのものを保護する権利。

間接占有・代理占有

占有権は、物を自ら直接所持する以外にも、他人の所持を通じて、間接的に持つことも出来る。これを間接占有または代理占有という。

占有訴権

占有訴権とは、占有を侵害された場合、これを守るために裁判所に訴えを起こすことが出来る権利。

  • 占有を奪われたときに、その返還を請求する場合
  • 占有が妨害されているときに、その妨害の停止を請求する場合
  • 占有を妨害される恐れがあるときに、予め妨害の予防を請求する場合

抵当権

抵当権とは、不動産に設定される担保。

  • 抵当権設定者:自己の不動産に抵当権を設定した者
  • 被担保債権:抵当権によって回収を確保される債権

抵当権の特徴

目的物の占有が移転しない

物上保証人

物上保証人とは、債務者以外のものが所有する不動産に抵当権を設定することができ、他人の借金の為に、抵当権の目的物を提供する人のこと。

抵当権の目的物

  • 土地
  • 建物
  • 地上権
  • 永小作権

抵当権の性質

物上代位性

物上代位とは、目的物の代わりのものに抵当権を行使すること。

抵当権の物上代位性

抵当権者は、目的物が滅失、損傷した場合に抵当権設定者が受け取る保証金や賠償金、目的物を売却したときの売買代金、目的物を賃貸した場合の賃料などに対しても、抵当権を行使することが出来る。

ただし、抵当権者は、これらの金銭が抵当権設定者に払い渡される前に、差し押さえをしなければならない。

抵当権の不可分性

抵当権者は、被担保債権全額の弁済を受けるまで、目的物の全体に対して権利を行使できる。

抵当権の不従性

付従性とは、被担保債権が成立しなければ抵当権も成立しないし、被担保債権が消滅すれば抵当権も消滅する。

抵当権の随伴性

被担保債権が譲渡されると、これに伴って抵当権も移転する。

抵当権の効力

抵当権の効力が及ぶもの

  • 不動産の構成部分となっていて独立性を失ったもの(雨戸、立木、庭石など)
  • 抵当権設定当時の従物(畳、建具など)
  • 借地上の建物に抵当権を設定した場合の借地権

抵当権の効力が及ばないもの

  • 土地に抵当権を設定した場合におけるその土地上の建物、建物に抵当権を設定した場合におけるその敷地
  • 目的物の天然果実

天然果実とは、あるものから自然に産み出される利益や価値で、土地に埋蔵されている鉱物や土地上の稲から収穫される米など。

妨害排除請求権

妨害排除請求権とは目的物の価値を減少させるような行為があった場合に、その行為をやめるよう請求できる権利。

妨害排除請求権は、被担保債権の弁済期が来る前でも行使できる。

抵当権の順位

  • 抵当権の順位は、登記の順位によってきまる
  • 各抵当権者が合意して、抵当権の順位を変更することが出来るが、登記をしなければその効力を生じない

優先弁済を受ける利息の範囲

利息については、満期となった最後の2年分に限って優先弁済を受けることが出来る。

抵当権と利用権の調整

法定地上権

法定地上権とは、抵当権が実行され、建物の所有者と土地の所有者が異なった場合に、法律上自動的に地上権を与えること。

法定地上権の成立要件

  • 抵当権設定当時、土地の上に建物が存在すること(更地ではない
  • 抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること
  • 競売の結果、土地と建物の所有者が異なるに至ったこと

一括競売

更地には抵当権を設定した後、抵当地上に建物が増築された場合、抵当権者は、土地と共に建物を競売にかけることができる。

ただし、優先弁済を受けることが出来るのは、土地の対価についてのみである。

抵当権と賃借権の関係

抵当権設定登記後に設定された賃借権は、抵当権に対抗することが出来ないが、賃借権の登記前に登記した抵当権者の全てが同意し、かつ、その同意の登記をしたときは、抵当権設定登記後の賃借権であっても、抵当権者に対抗できる。

また、抵当権者に対抗できない場合でも、競売手続開始前から抵当権の目的である建物を使用・収益していた賃借人は、競売で買受人が買い受けたときより6ヶ月間は買受人に引き渡さなくてもよい。

第三取得者との関係

第三取得者とは、抵当権のついている不動産を買い受けたもの。

代価弁済

抵当権の請求に応じて、第三取得者が売買対価を弁済したときは、抵当権はこの第三取得者の為に消滅する。

抵当権消滅請求

抵当権消滅請求とは、第三取得者が一定金額を抵当権者に支払って、抵当権を消滅させる制度。

根抵当権

根抵当権とは、継続的な取引関係があり、債権が生まれたり消えたりするということが繰り返される当事者間で、それらの債権をまとめて担保するために利用されるもの。

極度額と担保される利息の範囲

根抵当権は、極度額の範囲内である限り利息も無制限に担保する

確定期日について

確定期日とは、ある期日を決めて、その期日に存在する債権のみを被担保債権として固定することになっている期日のこと。

確定期日を予め定める必要はなく、確定期日を定める場合は、契約の日から5年以内の期日としなければならない。

確定期日を定めていない場合は、以下の通り

  • 根抵当権設定者から元本の確定を請求:根抵当設定時から3年を経過
  • 根抵当権者から元本の確定を請求:いつでも

留置権

留置権とは、他人の者を占有しているものが、その物に関して生じた債権の弁済を受けるまで目的物を留置することによって、債務者の弁済を間接的に強制する権利。(法律上自動的に発生する権利)

留置権の性質と効力

  • 留置権にも不可分性、付従性、随伴性はあるが、物上代位性はない
  • 留置権は、登記することが出来ない

留置権の行使と消滅時効の関係

留置権を行使しても、被担保債権の消滅時効は進行する。

先取特権

先取特権とは、法律で定められた特殊の債権を有するものが、債務者の財産から優先弁済を受けることの出来る担保物件。

不動産保存の先取特権

ある不動産を保存する行為によって生じた債権について生じる先取特権。

不動産工事の先取特権

土地の造成工事をした場合に、工事代金のw担保するためその土地に成立する等。

不動産売買の先取特権

不動産の売買が行われた場合に、売買代金を担保するため、その土地に成立する。

不動産賃貸の先取特権

不動産の賃貸が行われた場合に、賃料などを担保するため、その不動産に賃借人が備え付けた動産に成立する。

先取特権の性質

先取特権には、物上代位性、不可分性、不従性、随伴性があり、不動産先取特権の効力を保存するためには登記をしなければならない。

抵当権との関係

登記した不動産保存不動産工事の先取特権は、先に登記した抵当権があった場合でも、これに優先して行使できる。

質権

質権とは

、債権者が債権の担保として債務者または第三者から受け取ったものを、弁済を受けるまで返さないことによって弁済を間接的に促すと共に、弁済がないときは目的物をお金に買えて優先弁済を受けることが出来る権利。

質権の性質

質権には、物上代位性、不可分性、不従性、随伴性があり、不動産質権については、登録することもできる。

不動産質権

  • 不動産質権者は、目的物を使用収益できるが、その管理の費用や固定資産税などを負担しなければならず、また、原則として、債権の利息を請求できない
  • 不動産質権の存続期間は、20年を超えることが出来ず、これより長い期間を定めたときは10年に短縮される

債権質

動産や不動産などの物質のほか、財産的な価値のある権利(請求権)も質権の目的に出来る。

譲渡担保

譲渡担保とは、目的物の所有権を譲渡する形を取って、債権の担保をすること。

譲渡担保の目的物

譲渡担保は、不動産だけでなく動作にも設定することが出来る。

投稿者 nori

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