建築士の頭の中

[2007年]宅建試験の復習日記 vol.13

2007/10/07 日曜日 17:37:42

昨日、今日と家から一歩も外に出てないので、図書館に行こうとしたら日曜は16時までだった。

宅建の試験日まで、あと14日となりました。
今日の復習日記です。

債権譲渡

債権譲渡とは、債権者が自己の債権を他人に売ったりすること。

譲渡できない例外

  • 債権の性質上、譲渡になじまない場合
  • 当事者間に譲渡禁止の特約がある場合(善意の第三者には対抗できない

債務者への対抗要件

債務者への対抗要件

以下のいづれかがないと、債務者に対して債権譲渡を主張できない。

  • 債権者(譲渡人)から債務者に譲渡の通知をする
  • 債務者が、譲渡人または譲受人に承諾をする

譲渡以前に債権者に主張できた事情

債務者は、譲渡人に主張できたことは全て譲受人にも主張できる。ただし、債務者が異議のない承諾をした場合は、譲渡人に主張できたこともできなくなる。

第三者との関係

債権が二重に譲渡された場合は場合は、確定日付ある証書による通知または承諾を先に得たほうが優先する。

保証

保証とは、債務者が弁済できなくなった時に代わりに弁済してくれる人を確保しておくこと。

保証人の負担する債務と本来の債務者の負担する債務を区別する意味で、本来の債務者のことを主たる債務者、その債務を主たる債務という。

保証契約

保証債務は、債権者と保証人との契約によって成立し、この契約は、主たる債務者の意思に反しても締結できる。ただし、保証契約は、書面または電磁的記録によってされなければ、その効力を生じない。

保証の性質

保証には、付従性随伴性補充性の3つの性質がある。

付従性

付従性とは、保証債務が主たる債務に付き従う性質のこと。主たる債務に存在する事情は、保証債務に影響する。

主たる債務が不成立・消滅の場合

主たる債務が成立しなければ保証債務も成立せず、主たる債務が消滅すれば保証債務も消滅する。

保証債務が主たる債務より重い場合

保証債務の目的・態様が主たる債務より重い時は、主たる債務の限度に減縮される。

相殺の主張

保証人は、主たる債務者の有する反対債権を行使して相殺できるが、主たる債務者は、保証人の有する反対債権を行使して相殺することはできない。

同時履行の抗弁権の主張

保証人は、主たる債務者が債権者に主張できる同時履行の抗弁権を主張してもよい。

付従性の原則と例外

主たる債務者に生じた事由の効力は、保証人に及ぶのが原則だが、後から主たる債務を主たる債務を重くした場合だけは影響しない

随伴性

主たる債務が債権譲渡などによって移転した場合は、これに伴って保証債務も移転する。

補充性

  • 債権者がいきなり保証人に請求してきたときは、保証人は、まず主たる債務者に請求することを主張することができる(催告の抗弁権)。
  • 債務者がまず主たる債務者に請求した上で保証人に請求してきた場合でも、保証人は、主たる債務者に弁済の資力があり、かつ、強制執行が容易にできることを証明して、まず主たる債務者の財産から先に強制執行することを主張することができる(検索の抗弁権)。

保障に関するその他の問題

保証人になることができる者

  • 債務者が保証人を立てる義務を負う場合には、制限能力者でなく、かつ、弁済の資力を有するものを立てなければならない
  • 保証人が、途中で弁済の資力を欠くことになった時は、債権者は、他の保証人を立てることを請求できる
  • 債権者が保証人を指名した時は、上記は適用されない

保証債権の範囲

  • 保証債権には、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償なども含む
  • 保証人は、保証債務についてのみ、違約金や損害賠償の予定をすることができる

分別の利益

共同保証の場合の各保証人は、債権額を保証人の頭数で割った額のみの保証債務を負担する。

保証人の求償権

求償権とは、保証人が債権者に弁済したとき、その分を主たる債務者に請求できる権利。

連帯保証

連帯保証との違い

  • 連帯保証人には、催告の抗弁権・検索の抗弁権がない
  • 連帯保証人には弁別の利益がない
  • 債務者が連帯保証人に請求すると、その効果は主たる債務者にもおよぶ

連帯債務

連帯債務とは、共同で購入する場合等に、債権者が債務者全員に全額の支払いを請求できる債務。

連帯債務に対する権利

債権者は、連帯債務者に対して、同時または順次に、全部または一部の履行を請求できる。

負担部分

負担部分とは、連帯債務者同士の内部関係において、1人が負担する部分。

連帯債務者間の影響

連帯債務者間の影響に関する原則

原則として、連帯債務者の1人について生じた事由は、他の債務者に影響しない。

他の債務者に影響する例外

連帯債務者の1人について以下の場合は、例外的に他の債務者に影響する。

  • 弁済
  • 請求
  • 更改
  • 混同
  • 相殺
  • 時効
  • 免除

売買契約の成立

契約は、申し込みと承諾の意思の合致によって成立する。

同時履行の抗弁権

同時履行の抗弁権とは、売買契約のように、お互いに債務を負担する契約を締結した場合、原則として、両債務が同時履行の関係になる時に、「引渡しと同時でないと、代金を支払わない」といった主張ができる権利。

同時履行の抗弁権が肯定される事例 同時履行の抗弁権が否定される事例
解除・取消し後の原状回復義務 賃借家屋の明け渡しと敷金の返還
建物買取請求権と土地の引渡し 造作買取請求権と建物の明渡し

手付

手付とは、不動産のように高額な商品の売買において、契約した証拠を残すという行為。

解約手付の原則

手付は解約手付と推定され、買主は、手付の放棄により、売主は手付の倍額を返還することにより、契約を解除できる。

解約手付の例外

相手方が履行に着手した後は、手付による解除はできない。

危険負担

危険負担とは、お互いの損失の争いの解決を図る為に定められたもの。

特定物売買における危険負担

特定物に関する売買契約成立後、引渡し前に、売主(債務者)の責めに帰すことのできない事由で、目的物が滅失または損傷した場合、買主は代金を全額支払わなければならない。

売主の担保責任

売主の担保責任とは、売買の目的物に何らかの問題があった場合に目的物に対して負う責任。

全部他人の物の場合

  • 善意の買主:契約の解除、損害賠償請求
  • 悪意の買主:解約の解除

一部他人の物の場合

  • 善意の買主:契約の解除、損害賠償請求、代金減額請求
  • 悪意の買主:代金減額請求

※ただし、権利行使は1年以内に行わなければならない。

数量不足の場合

  • 善意の買主:契約の解除、損害賠償請求、代金減額請求
  • 悪意の買主:売主に責任追及できない

※ただし、権利行使は数量不足を知った時から1年以内に行わなければならない。

目的物に地上権が設定されていた場合

  • 善意の買主:契約の解除、損害賠償請求
  • 悪意の買主:売主に責任追及できない

※ただし、権利行使は用益権の存在を知った時から1年以内に行わなければならない。

抵当権等が実行された場合

  • 善意の買主:契約の解除、損害賠償請求
  • 悪意の買主:契約の解除、損害賠償請求

隠れた瑕疵があった場合

  • 善意(無過失)の買主:契約の解除、損害賠償請求
  • 悪意(善意有過失)の買主:売主に責任追及できない

※ただし、権利行使は瑕疵を発見した時から1年以内に行わなければならない。

担保責任免責の特約

担保責任を負わない旨の特約は、原則として、有効であるが売主が瑕疵を知っていながら告げなかった時、および売主が自ら第三者のために設定・譲渡した権利に関する担保責任については、担保責任を免れることはできない。

全部他人物の場合の売主からの解除

全部他人物の売買で、売主が善意だった時は、善意の買主に損害賠償をしたうえで、契約を解除できる。ただし、買主が悪意のときは、損害賠償をせずに解除できる。

買主の代金支払拒絶権

  • 売主の目的物につき、権利を主張できる者がいて、買主が目的物の全部または一部を失う恐れがあるときは、買主はその危険の程度に応じて、代金の全部または一部の支払を拒むことができる。
  • 買い受けた不動産に抵当権、先取特権、質権の登記があるときは、買主は、抵当権消滅請求の手続きが終わるまで、代金の支払を拒むことができる。

品確法による瑕疵担保責任の特例

品確法とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律のこと。欠陥住宅に関するトラブル防止に関する法律。

適用対象

品確法の瑕疵担保責任の特例が適応されるのは、新築住宅のみ。

品確法の瑕疵担保責任

  • 対象物件:新築住宅に限る
  • 瑕疵の対象:住宅の基本構成部分(構造耐力上主要な部分および雨水の浸水を防止する部分)
  • 責任の内容:損害賠償、解約解除(請負契約は除く)、修補請求
  • 責任期間:引渡しから10年間(特約で20年まで延長可)

民法の瑕疵担保責任との関係

新築住宅で、品確法の瑕疵担保責任が適応される場合でも、民法の瑕疵担保責任に関する規定の適応が排除されるわけではない。

買戻し

買戻しとは、売買契約を締結する際に、契約後一定期間内に、売主が代金および契約費用を返還して、契約を解除できることをあらかじめ特約しておくこと。

買戻しの特徴

  • 不動産につき買戻しをするには、売買契約と同時に買戻しの特約をしなければならない
  • 買戻しをするには、売買代金と契約費用のみを返還すればよく、原則として、利息を払う必要がない
  • 買戻しの期間を定める場合は、10年を超えてはならず、最初に定めた期間を後で延ばすことはできない
  • 買戻しの期間のを定めなかった時は、5年以内に買戻しを実行しなければならない
  • 売買契約と同時に買戻しの登記をすれば、第三者に対しても買戻し権を主張できる。

賃貸借

賃貸借とは、賃料を支払って、物を貸し借りする契約のこと。

賃貸借の効力

目的物の修繕義務

賃貸人が目的物を修繕する義務を負う。

目的物を修繕する権利

  • 賃貸人が目的物の修繕などの保存行為をしようとするときは、賃借人はこれを拒むことはできない
  • 賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしようとする場合に、これによって賃借人が賃貸借の目的を達することができないときは、賃借人は契約を解除できる

目的物にかけた費用の負担

必要費 有益費
内容 使用収益に必要な費用 価値を増加させた費用
請求時期 直ちに 賃貸借終了時に
請求額 全額 賃貸人の選択により支出額または増加額

賃料支払義務

賃借人は、賃料を支払う義務を負うが、その支払い時期については、後払いが原則。

賃貸借の期間制限

賃貸借の期間は、20年を超えることができない。これにより長い期間を定めた時は20年に短縮される。

賃貸借の終了

期間の定めのある賃貸借は、その期間の満了により終了する。

期間の定めがない賃貸借の場合、当事者はいつでも解約を申し入れることができるが、契約が終了するのは、解約申し入れ後、土地については1年建物については3ヶ月経過した時点である。

賃貸借契約の解除の効果

賃貸借契約の解除の効果は将来に向かってのみ効力を有する。

賃借権の第三者への主張

第三者に賃借権を主張する場合は、賃借権の登記をしておかなければならない。

賃借権の譲渡・転貸

賃借権の譲渡とは、賃借人の地位を第三者に譲ること。

転貸とは、賃借人が賃貸人との関係はそのまま賃借人でありながら、第三者に賃貸人という立場で又貸しする行為。

譲渡・転貸に対する賃貸人の承諾

  • 賃貸人の承諾がなければ、賃借権を譲渡したり、転貸することはできない
  • 賃貸人に無断で譲渡・転貸が行われた場合、賃貸人は契約を解除できる。ただし、背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、解除できない

転借人と賃貸人の関係

転借人は、賃貸人に対して、直接に義務を負う。

賃貸借契約の解除が行われた場合

  • 賃貸借契約が合意解除されても、転借人の権利は失われない
  • 賃貸借契約が債務不履行により解除された場合は、転借人の権利も消滅する

敷金

敷金とは、賃借人の賃料不払いなどの債務不履行に備えて、その担保とするために、契約の際に賃借人から賃貸人に支払われる金銭。

敷金変換の時期

目的物明け渡しの後出なければ、賃借人は、敷金の返還を請求できない。

当事者の交替と敷金の承継

  • 賃貸人が交替した場合
    • 自動的に新しい賃貸人に敷金が承継する
  • 賃借人が交替した場合
    • 新しい賃借人に敷金は承継されない
投稿者 nori

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