建築士の頭の中

[2007年]宅建試験の復習日記 vol.14

2007/10/08 月曜日 19:43:25

今日も一歩も外に出ることなく一日が終わりそうだ。

宅建の試験日まで、あと13日となりました。
今日の復習日記です。

借地借家法

借地借家法とは、土地や建物を借りる場合について定めた法律。借主の保護が目的。

借地権

借地権とは建物所有を目的とする地上権または賃借権のこと。

借地権を設定した場合の貸主を借地権設定者、借主を借地権者という。

借地権の意味

借地権とは、建物所有を目的とする地上権または賃借権をいう。

存続期間と更新

賃借権の当初の存続期間

賃借権の存続期間は、最低で30年とし、これより短い期間を定めた時は、強制的に30年となる。

更新後の存続期間

  • 1回目の更新の場合:最低20年とし、これより短い定めは強制的に20年となる
  • 2回目以降の更新の場合:最低10年とし、これより短い定めは強制的に10年となる

借地権の自動的な更新

  • 存続期間満了の際に、借地権者が更新の請求をしたとき(請求による更新)
  • 専属期間満了後、借地権者が土地の使用を継続する時(継続使用による更新)

以上の場合は、建物が存在する場合に限り、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。更新期間は1回目の更新は20年、2回目以降の更新は10年となる。

自動的な更新を阻止する方法

借地権者の更新請求、または、継続使用に対して、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた時は、自動的な更新は認められない。ただし、異議は正当事由がある場合でなければ述べることはできない。

建物買取請求権

建物買取請求権とは、借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がない時は、借地権者は借地権設定者に対して、建物を時価で買い取るべきことを請求できる権利。

建物滅失と借地権

借地権の存続期間中に建物が滅失した場合の原則

借地権の存続期間中に建物が滅失しても借地権は消滅しない。

当初の存続期間中に建物が滅失した場合

  • 借地権設定者の承諾がある場合
    • 借地権の存続期間満了前に建物が滅失し、借地権者が存続期間を超えて存続すべき建物を再築した時は、再築につき借地権設定者の承諾がある場合には、借地権は、承諾または再築された日のいずれか早い日から20年間存続する(承諾ある再築による期間延長)
  • 借地権設定者の承諾がない場合
    • 契約上は特に変化がない

更新期間中に建物が滅失した場合

  • 借地権設定者の承諾がある場合
    • 当初の存続期間中に消失した時と同じく、20年間の期間延長が認められる
  • 借地権設定者の承諾がない場合
    • 契約の更新後に建物が滅失し、借地権者が借地権設定者の承諾を得ずに残存期間を超えて存続する建物を再築したときは、借地権設定者は、地上権の消滅請求または賃貸借の解約を申し入れることができる。

借地権者からの解約申し入れ

契約更新後に建物の滅失があった場合は、借地権者は、地上権の放棄または賃貸借の解約を申し入れることができる。

借地権の対抗力

建物登記による対抗

借地権者は、借地上の建物について自己名義の登記を有する時は、第三者に借地権を対抗できる。

掲示による対抗

建物が滅失した場合、借地権者が、これまで建っていた建物を特定する為に必要な事項等一定の掲示を、土地の見やすい場所にしたときには、建物滅失の日から2年間に限り、借地権の対抗力が持続する。

借地権の譲渡・転貸

これから譲渡しようとする場合

借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合、その第三者へ賃借権の譲渡または転貸をしても借地権設定者に不利とならないにも係わらず、承諾を得られない時は、借地権者は、裁判所に承諾に係わる許可を求めることができる。

既に建物の譲渡が行われた場合

第三者が借地上の建物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡または転貸を承諾しない時は、その第三者は、借地権設定者に建物の買取を請求することができる。

建物を競売で取得した場合

第三者が借地上の建物を競売により取得した場合、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利とならないにも係わらず、借地権設定者がこれを承諾しない時は、建物取得者は、裁判所に承諾に係わる許可を求めることができる。

裁判所の関与

借地契約への裁判所の関与

  • 建物の種類、構造、規模または用途を制限する旨の借地条件があり、法令による土地利用の規制の変更により、その借地条件が相当でなくなったが、借地上権の変更に付き当事者間に協議が調わないときは、裁判所は当事者の申し立てにより、その借地条件を変更することができる
  • 増改築を制限する旨の借地条件が合っても、土地の通常の利用所相当とすべき増改築については、当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申し立てにより、その増改築につき借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる

その他

自己借地権

自己借地権とは、自己の所有地に自己の地上権や賃借権を設定すること。

自己借地権は、原則認められない。

自己借地権が認められる場合

借地権設定者は、他のものと共に借地権を有する場合に限り、自己借地権を設定できる。

借地権者に不利な特約

借地借家法の規定により、借地権者に不利な特約を定めても、無効となる。

一時使用の借地権

臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、原則として、借地借家法の規定は適用されない。

地代等増減額請求権

地代等が社会的経済事情の変動により、不相当となったときには、当事者は将来に向かって地代等の増減を請求できる。
ただし、一定期間、地代等を増額しない特約がある場合は、その期間中は増額請求できない。

協議が調わない場合の処理

地代等の増額等の増額について、当事者の協議が調わない時は、借地権者は、増額を正等とする裁判が確定するまでは、自分が相当と思う額を支払って置けばよい。

ただし、裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、借地権者は、不足額に年1割の利息を付けて支払わなければならない。

定期借地権

契約は、申し込みと承諾の意思の合致によって成立する。

定期借地権とは、再新制度が適用されず、一定の経過後には必ず借地契約が終了する借地権のこと。

  • 一般定期借地権
  • 建物錠と特約付き借地権
  • 事業用借地権

一般定期借地権

存続期間を50年とし、契約の更新や建物の買取請求を認めない旨の特約を定めた借地権を設定することができる。

ただし、この特約は、必ず書面により行わなければならない。

建物譲渡特約付き借地権

借地権設定後30年以上経過した日に、建物を借地権設定者に相当対価で譲渡する旨の特約をし、その譲渡によって借地権を消滅させることとする借地権を設定することができる。

事業用借地権

もっぱら事業のように供する建物の所有を目的とし、存続期間を10年以上20年以下として、契約の更新や建物の買取請求を認めない旨の特約を定めた借地権を設定することができる。

ただし、この特約は、必ず公正証書により行わなければならない。

借家

借地借家法の適用を受ける借家とは建物の賃貸借をいいう。建物の種類に限定はなく、居住用に限らず、店舗や倉庫でも可。

存続期間と更新

借家権の存続期間

借家期間については、原則として自由に定めることができる。

ただし、1年未満の定めとしたときは無効となり、期間の定めがないものとする。

期間の定めがある場合の更新

事前の更新拒絶通知

期間満了の1年前から6ヶ月間までの間に、更新拒絶の通知がなかった時は、従前の契約と同一の条件で契約が更新されたものとみなされる。

ただし、この場合の賃貸人からする更新拒絶は、正当事由がなければならない。

継続使用による更新

賃貸人が正当事由のある更新拒絶通知をした場合でも、期間満了後、賃借人が建物の使用を継続し、これに対して賃貸人が遅滞なく異議を述べなかった時は、自動的に契約が更新する。

期間の定めがない場合

期間の定めがない賃貸借の契約

賃貸人から解約を申し入れる場合は、正当事由がなければならず、正当事由のある解約申し入れがなされても、契約が終了するのは6ヶ月後である。

継続使用による更新

賃貸人が正当事由のある解約申し入れをした場合でも、6ヶ月経過後、賃借人が建物の使用を継続し、これに対して賃貸人が遅滞なく異議を述べなかった時は、自動的に契約が更新する。

建物賃借家の効力

建物引渡しによる対抗

賃借人が、建物引渡しを受けていれば、第三者に建物賃借権を対抗できる。

造作買取請求権

賃借人が、賃貸人の同意を得て建物に負荷した造作または賃貸人から買い受けた造作は、賃貸借が終了する時に、賃貸人にじかで買い取るべきことを請求できる。

住居用建物の賃借権の承継

住居用建物の賃借権の承継

住居用建物の賃借人が相続人なくして死亡した場合、死亡当時同居していた内縁の夫または妻、または事実上の養親子の関係にあった者は、賃借人の権利・義務を承継する。

その他

転借人への通知

期間満了または解約申し入れによって賃貸借が終了しても、転借人にその旨の通知をしなければ、対抗できない。通知をした場合は、通知後6ヶ月を経過した時に、転貸借が終了する。

借地上建物の賃借人の保護

借地上の建物の賃借人が、借地権の満了時期を1年前までに知らなかった時は、裁判所は、建物賃借人の請求により、このことを知った日から1年を超えない範囲で、明け渡しに相当の期限の猶予を与えることができる。

賃借人に不利な特約

借地借家法の規定により、賃借人に不利な特約を定めても、無効となる。

ただし、造作買取請求権を認めないとする特約および内縁の妻等による住居用建物の賃借権の承継を認めないとする特約は、例外的に有効である。

定期借家権

定期借家権とは、借地に定期借地権があったように、借家にも、契約の更新がなく、一定期間経過後に必ず終了する契約のこと。

  • 定期建物賃貸借
  • 取壊し予定建物の期限付き借家権

定期建物賃貸借

一定期間を定めて建物の賃貸借をする場合において、書面によって契約をするときに限り、契約の更新がない旨を定めることができる。

ただし、この契約は、必ず書面により行わなければならない。

定期建物賃貸借の借主の保護

  • 定期建物賃貸借をしようとするときは、あらかじめ賃借人に対して、契約の更新がなく期間満了により契約が終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければならず、説明しなかったときは、更新がない旨の定めは無効となる
  • 期間1年以上の契約の場合、賃貸人は、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対して、期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を対抗できない
  • 居住用建物(床面積200㎡未満のもの)の定期建物賃貸借において、賃借人が転勤・療養・親族の介護等を止むを得ない事情で自己の生活の本拠として使用が困難になった時は賃借人から1ヶ月の予告期間で解約を申し入れることができる

取壊し予定建物の期限付き賃借権

法令または契約により、一定期間経過後に建物を取壊すべきことが明らかになった場合において、建物を取壊すことになる時に、借家けいやくが終了する旨の特約を定めることができる。

ただし、この特約は、必ず書面により行わなければならない。

使用貸借

使用貸借とは、無償で(賃料を支払わずに)物を貸し借りする契約のこと。

  • 不動産につき買戻しをするには、売買契約と同時に買戻しの特約をしなければならない
  • 使用貸借は、口約束だけでは成立せず、物の引渡しがあって初めて成立する
  • 借主は、貸主の承諾なく、使用貸借を譲渡したり、転貸することはできず、無断で譲渡・転貸したときは、契約を解除される
  • 借主は、目的物の通常の必要費を負担しなければならない
  • 使用貸借は、借主の死亡により終了し、使用借権を相続することはできない
  • 土地や建物を使用貸借しても、借地借家法の適用はない

請負

請負とは請負人がある仕事を完成させることを約束し、注文者がこれに対して報酬を支払うことを約束する契約。

完成した建物の所有権の帰属

  • 所有権の帰属について、特約があればそれによる
  • 特約がない時は、材料の全部または主要部分を供給した場合でも、完成前に報酬を全額支払っている時は、注文者に所有権が帰属する

請負人の担保責任

瑕疵修補請求権 損害賠償請求権 契約解除権
原則 注文者は、目的物に瑕疵があるときは相当の期間を定めて、その補修の請求ができる 注文者は瑕疵の修補に代え、あるいは修補と共に損害賠償請求ができる 注文者は、目的物に瑕疵があって契約が目的を達することができないときは契約を解除できる
例外 ただし瑕疵が重要でなく修補に過分の費用を要する時はできない ただし建物その他の工作物については、解除できない

これらの担保責任は、原則として、目的物引渡しから1年以内に行使しなければならない。ただし、木造の建物その他土地の工作物については5年、石造、土造、金属造等の工作物については10年となる。

担保責任免責の特約

担保責任を負わない旨の特約は、原則として有効であるが、請負人が瑕疵を知っていながら告げなかった時は、担保責任を免れることはできない。

委任

委任とは、当事者の一方が契約などの事務処理を相手方に頼み、相手方がこれを承諾することによって成立する契約。

委任において、事務処理を頼む側を委任者、頼まれる側を受任者という。

委任の報酬

委任は、原則として無償であり、特約がない限り報酬を請求することはできない。

受任者の注意義務

受任者は、善良なる管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。

善良なる管理者の注意とは、取引上一般に要求される程度の注意を意味し、比較的高度な注意が要求されている。

受任者の報告義務

受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した後は、遅滞なくその経過および結果を報告しなければならない。

受取物の引渡し義務

受任者が事務処理をするにあたって受け取ったものは、委任者に引き渡さなければならない。受任者が、委任者に引き渡すべき金銭を自己のために消費した時は、消費の日以後の利息を付けて委任者に支払わなければならない。

事務処理に必要な費用の負担

  • 事務処理に必要な費用につき、受任者の請求があれば、受任者は前払いをしなければならない
  • 受任者が立て替えた費用は、支出の日以後の利息を付けて償還しなければならない

委任契約の解除

委任契約は、各当事者がいつでも、自由に解除できる。

委任契約が自動的に終了する場合

  • 受任者:死亡・破産
  • 委任者:志望・破産・後見開始の審理を受けた場合

消費貸借

消費貸借とは、あるものを借りてそれを消費したうえで、借りた物と同種・同量・同等の物を返還する契約のこと。

  • 無利息が原則であり、特約がないと利息はつかない
  • 返還時期の定めがない場合、貸主は相当の期間を定めて返還を請求できる
  • 返還時期の定めの有無に係わらず、貸主は、いつでも返還できる

贈与

贈与とは、人に無償で物をあげる契約。
目的物明け渡しの後出なければ、賃借人は、敷金の返還を請求できない。

書面によらない贈与の撤回

書面によらず締結した贈与契約は、各当事者が撤回することができる。

ただし、履行が終了してしまうと、もはや撤回できない。

履行の終了とは、引渡しか登記の移転のどちらかが行われた場合。

贈与者の担保責任

贈与の目的物に瑕疵があっても、贈与者は瑕疵担保責任を負わないのが原則。

ただし、贈与者が瑕疵の存在を知っておきながら告げなかった時は、例外的に責任が生じ、贈与を受けた者から損害賠償の請求などができる。

組合

組合とは、各当事者(組合員)が支出して共同の事業を営むことを約する契約。

組合の対内関係

各組合員は、原則として業務執行を行う権利義務を有し、全組合員が業務執行権を有する場合は、組合員の過半数を持って業務執行を決定する。

組合の出資

各組合員は、組合契約によって出資の義務を負担し、これを怠ると、利息を支払うほか、損害賠償をしなければならない。

組合財産の帰属

組合財産は、総組合員の共有に属す。

ただし、普通の共有と違い、組合が存続する限り、分割請求や持分権の処分はできない。

組合債務の帰属

組合の債務は、組合財産で、弁済すべき義務を負うと同時に、各組合員も損益分配の割合に応じて分割的に弁済すべき義務を負う。

投稿者 nori

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