建築士の頭の中

[2007年]宅建試験の復習日記 vol.15

2007/10/09 火曜日 17:43:22

2週間切っていることに今日気づいた。まだ、過去問に一切手をつけてないのは、やばい気がする。

宅建の試験日まで、あと12日となりました。
今日の復習日記です。

不法行為

不法行為とは、違法に他人に損害を与えること。不法行為が成立する為には、原則として、加害者に故意または過失があることが必要。

特殊な不法行為

使用者責任

使用者は、その被用者(従業員)が事業の執行につき、第三者に不法行為を行った場合、被用者と共に第三者に対して損害を賠償する義務を負う。

ただし、使用者が、その被用者の選任およびその事業の監督について相当の注意をしたとき、または相当の注意をしても損害が生ずべきであったときは、責任を免れることができる。

使用者責任における求償

被害者に損害を賠償した使用者から、被用者に求償することはできるが、被用者から使用者に求償することはできない。

土地の工作物による責任

  • 土地の工作物の設置・保存に瑕疵があり、他人に損害が生じたときは、まず第一次的にその工作物の占有者(賃借人等)が被害者に損害賠償をする責任を負う。
  • 占有者が損害の発生を防止する為に必要な注意をしていた時は、占有者は責任を免れ、第二次的にその工作物の所有者が損害賠償責任を負う。所有者は過失がなくても、責任を免れることはできない。

注文者の責任

請負人がその仕事をするについて、第三者に不法行為を行っても、注文者は責任を負わないのが原則である。

だたし、注文者の行った注文または指図に過失があることが原因である時は、責任を負う。

責任無能力者の監督者の責任

他人に損害を与えたものが責任無能力者であった場合、その者を監督する義務のある者が損害を賠償する責任を負う。

ただし、監督義務者がその義務を怠らなかった時、またはその義務を怠らなくても損害が生ずべきであったときは、責任を免れることができる。

共同不法行為の責任

数人が共同の不法行為によって他人に損害を与えた時は、各自連帯して損害賠償義務を負う。

不法行為の効果

胎児の損害賠償請求権

不法行為の損害賠償請求権については、胎児もそれを有することができる。

損害賠償請求権の遅滞の時期

不法行為による損害賠償債務は、その成立の時から履行遅滞となる。

過失相殺

損害の発生につき、被害者にも過失があるときは、その過失の割合に応じて、損害賠償額を減額することができる。

損害賠償権の時効消滅

被害者または法定代理人が損害および加害者を知った時から3年、あるいは不法行為のときから20年を経過すると、損害賠償債権は時効消滅する。

不法行為と債務不履行のまとめ

不法行為 債務不履行
故意・過失の立証責任 債権者(被害者) 債務者
過失相殺 考慮することができる 考慮する
相殺の制約 加害者から相殺できない なし
損害賠償請求権の時効 損害および加害者を知った時から3年
行為の時から20年
10年
胎児の権利能力 生まれたものとみなす なし

相続

相続とは、人が死亡したことによって、その財産上の権利義務を一定の者が全てまとめて引き継ぐことをいう。

相続において、死亡した物を被相続人、権利義務を引き継いだ者を相続人という。

相続人と相続分

相続人の範囲と順位

配偶者は常に相続人となる。

配偶者以外の者は、配偶者と共に次の順位で相続する。

  • 直系尊属(相続人の父母、祖父母)
  • 兄弟姉妹

子について

子には、法律上の婚姻関係にある夫婦の間に産まれた子(嫡出子)だけでなく、法律上の婚姻関係にない男女の間に産まれた子(非嫡出子)も含まれる。

第一順位の相続人については、子の子、つまり相続人の孫が相続する場合がある。この制度を代襲相続という。

代襲相続の原因

  • 相続開始に子が死亡していた場合
  • 子が相続欠格事由に当たる場合
  • 子が相続排除を受けた場合には、その子の子(孫)が代襲相続するが、相続放棄の場合は代襲相続できない。

同時死亡の推定

事故などで死亡時期の前後が分からないときは、同時に死亡したものとして扱い、お互いに相続しない。

直系尊属について

新等の近い父母のみが相続する。直系尊属として相続するものに、義理の親(配偶者の親)は含まれない。

兄弟姉妹について

片親だけ同じという兄弟も含まれる。そして、兄弟においても代襲相続が認められる。

相続分

  • 配偶者+子:配偶者 1/2 ・子 1/2
  • 配偶者+直系尊属:配偶者 2/3 ・直系尊属 1/3
  • 配偶者+兄弟姉妹:配偶者 3/4 ・兄弟姉妹 1/4

相続人が1人もいない場合

死亡した者に相続人が1人もいない場合は、その財産は原則として国のものとなる。

ただし、死亡した者と生計を同じくしていたもの(内縁の妻や夫)、療養看護につとめていた者など、特別な縁故がある者は、家庭裁判所に請求して認められれば、その財産の一部または全部をもらえることがある。

相続の承認と放棄

相続の承認放棄はには3種類の方法がある。

単純承認 単純に権利も義務も全部相続すること。普通に相続する場合
限定承認 相続で得た財産の限度でのみ、被相続人の債務を弁済するという条件で権利と義務を承継すること
相続放棄 権利も義務も全部放棄すること。初めから相続人でなかったことになる
  • 相続人は、相続開始を知った時から3ヶ月以内に、承認・放棄をしなければならず、この期間を経過したときは単純承認したものとみなされる
  • いったん行った承認・放棄を後で撤回することは原則として出来ない
  • 共同相続の場合に限定承認を行うときは、共同相続人の全員が共同して行わなければならない
  • 相続開始前に、あらかじめ相続放棄することはできない

遺言

遺言とは、相続分の指定などの効果を死亡後に発生させる目的の意思表示。

自分の死亡後に財産を無償で譲ることを遺言で意思表示することを遺贈という。そして、遺贈を受ける者を受遺者という。

遺言の能力

満15歳になれば、誰でも遺言でできる。

ただし、成年被後見人は、事理弁識能力を回復しているときに、医師2人以上立会いのもので行わなければならない。

遺贈の効果

遺贈における受遺者の立場は、相続における相続人とほぼ同様。遺贈の効力発生時より前に、受遺者が死亡すると遺贈を受け取ることは出来ない。(代襲遺贈というものはない)

遺言撤回の自由

遺言は、遺言の方式に従っていつで撤回することが出来る。また、前の遺言と抵触する遺言や法律行為をしたときは、前の遺言を撤回したものとみなされる。

遺留分

遺留分とは、遺言があっても、相続人に最低限確保すべき権利。

遺留分権利者およびその割合

  • 相続人のうち、兄弟姉妹だけは遺留分がない
  • 遺留分は、直系尊属のみが相続人の場合は相続財産の3分の1、それ以外の相続人の場合は2分の1

遺留分を侵害する遺贈の効力

遺留分を侵害する遺贈も無効ではなく、遺留分権利者が侵害された分の減殺請求をしない限り、そのまま有効な遺贈となる。

遺留分の放棄の性質

  • 遺留分は、家庭裁判所の許可を得て、相続開始前でも放棄できる
  • 遺留分を放棄しても、他の相続人の遺留分が増えることはない

専有部分と共用部分

区分所有法とは、マンションに関する法律。

専有部分と共用部分の区別

マンションの建物は、専有部分共用部分に区別される。

専有部分とは、各自が単独で所有して、自分だけで使う部分。この専有部分に対する所有権のことを区分所有権といい、所有者のことを区分所有者という。

共用部分とは、階段・エレベーター・廊下など、マンションの住民が皆で使う部分。

法定共用部分と規定共用部分

共用部分は、法定共用部分規定共用部分に分かれる。

法定共用部分とは、階段・エレベーター・廊下など、初めから皆で共同使用することが明らかな部分。

規定共用部分とは、本来、専有部分となるものや物置などの付属建物を、規約によって共用部分にすることを定めた場合。

共用部分に関する登記

法定共用部分に関する登記は存在しないが、規定共用部分は、その旨の登記をしておかなければ、共用部分であることを第三者に対抗できない。

共用部分の持分

  • 各共有者の持分は、規約で別段の定めをしない限り、専有部分の床面積の割合による
  • 専有部分の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による

共用部分の持分の譲渡

共用部分の持分は、専有部分の処分に従い、専有部分として分離して処分することは出来ない。

共用部分の管理等

保存行為 単独で出来る
利用・改良行為 区分所有者および議決権の過半数による集会の決議
変更行為 軽微な場合
重大な場合 区分所有者および議決権の各3/4以上による集会の決議

軽微な変更とは、形状または効用の著しい変更を伴わない場合をいい、重大な変更とは、形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く場合をいう。なお、重大な変更について、区分所有者の定数だけでは、規約でその過半数まで引き上げることはが出来る。

議決権

議決権は、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分の割合による。

敷地利用権

敷地利用権とは、マンションにおいて、敷地を利用する権利をいい、敷地の所有権を区分所有者全員で共有したり、地上権や賃借権を全員で共有することになる。

敷地利用権の分離処分の禁止

規約で別段の定めがない限り、敷地利用権をその専有部分の所有権と分離して処分することは出来ない。

管理

管理組合と管理者

マンションには、必ず管理組合というものが存在する。特に組合を結成する行為をしなくても、法律上自動的に管理組合が置かれ、区分所有者がその構成員に組み込まれることになっている。

この管理組合によって、マンションの管理を行っていき、必要があれば、管理者(理事)を置くことが出来る。

管理者の権限

  • 管理者は、その職務に関して、区分所有者を代理する権限を有する
  • 管理者は、規約の定めにより、共用部分を所有することが出来る

管理組合の法人化

  • 管理組合は、区分所有者および議決権の各3/4以上の集会の決議により、法人の登記をすることによって法人となることが出来る
  • 管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければならない

規約

規約の設定・変更・廃止

規約の設定、変更、廃止をするには、区分所有者および議決権の各3/4以上の多数決による集会の決議による。ただし、一部の区分所有権の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない。

分譲前の規約の設定

最初に専有部分の全部を所有するものは、公正証書により、一定の事項につき規約を設定することが出来る。

規約の効力

規約の効力は、区分所有者の特定承継人、賃借等の占有者にも及ぶ。

集会

集会の招集

  • 集会は、少なくとも年1回、管理者が招集しなければならない
  • 集会の招集の通知は、集会の日より少なくとも1週間前に、会議の目的である事項を示して、各区分所有者に発しなければならない
  • 規約に特別の定めがあるときは、建物の見やすい場所に掲示することによって、招集の通知に代えることが出来る
  • 区分所有者全員の同意があれば、招集手続きを省略することが出来る

集会の招集要求

区分所有者の1/5以上で、議決権の1/5以上を有しているものは、管理者に対して、会議の目的である事項を示して、集会の招集を請求することが出来る。

この定数は、区分所有者数、議決権いずれについても、規約で減らすことが出来る。

集会の議事・決議

  • 決裁権は、書面(電磁的方法も可)または代理人によって行使することも出来る
  • 集会の決議は、原則として、区分所有権および議決権の各過半数によって行う
  • 集会で議決すべき事項について、区分所有者全員の書面(または電磁的方法)による合意があったときは、集会の決議があったときは、集会の決議があったものとみなす
  • 区分所有者全員の承諾があれば、集会の開催を省略して、書面(または電磁的方法)によって決議することが出来る
  • 専有部分が共有に属する場合は、その共有者の中から議決権を行使すべき者1人を定めなければならない

占有者の集会出席

賃借人等の占有者は、会議の目的である事項について利害関係がある場合、集会に出席して意見を述べることができるが、議決権を行使することは出来ない。

決議の効力

決議の効力は、区分所有者の特定承継人、賃借人等の占有者にもおよぶ。

義務違反者に対する措置

区分所有者に対する請求

請求の種類 請求の要件
差止め請求 誰でも請求できるが、訴訟によるときは過半数の決議
使用禁止請求 必ず訴えを提起して行う必要があり、区分所有者および議決権の各3/4以上の決議
競売請求 必ず訴えを提起して行う必要があり、区分所有者および議決権の各3/4以上の決議

占有者に対する請求

請求の種類 請求の要件
差止め請求 誰でも請求できるが、訴訟によるときは過半数の決議
引渡し請求 必ず訴えを提起して行う必要があり、区分所有者および議決権の各3/4以上の決議

復旧および建替え

  • 小規模滅失:建物の価格の2分の1以下の部分が滅失した場合
  • 大規模滅失:建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合

小規模滅失の場合の復旧

各区分所有者は、原則として、単独で復旧することが出来るが、復旧について集会の過半数の決議があったときは、その決議に基づいて行わなければならない。

大規模滅失の場合の復旧

集会において、区分所有者および議決権の各3/4以上の多数で、共有部分のw復旧する旨の決議ができる。

建替え決議

集会で区分所有者および決議権の各4/5以上の多数決により、建物の建替えを決議することができる。

その他

建物の瑕疵による損害

建物の設置または保存に瑕疵があることにより、他人に損害が生じたときは、その瑕疵は共有部分にあるものと推定され、区分所有者全員が責任を負う。

各種費用の負担

共有部分の保存・管理・変更をはじめとし、各種管理の費用は、規約に別段の定めがない限り、共有部分の持分の割合に応じて、各共有者が負担する。

各種決議要件

必要数 決議事項等 規約による軽減
1/5 集会の招集請求
3/4 共有部分の重大変更 可※
管理組合の法人化 不可
規約の設定・変更・廃止 不可
大規模滅失の復旧 不可
義務違反者に対する使用禁止・競売・引渡し請求 不可
4/5以上 建替え決議 不可

※区分所有者の定数に限り、過半数まで軽減できる。

物権変動

物権変動とは、売却により物件の所有権が移転したり、抵当権を設定されたりすること。

物権変動の対抗要件

不動産の物権変動を第三者に対抗するためには、登記を得ておかなければならない。

第三者の範囲

第三者の範囲は、その物件の目的物に対して正当な利害関係を持っている者に限られる。

悪意の第三者

悪意の第三者に対しても、登記をしておかないと権利を主張できない。

登記申請を妨げたりした場合

詐欺や強迫をして登記を妨げておいて、自分へ登記した場合や二重に買い受けて自分名義に登記した場合は、登記なくして所有権を主張できる。

害を与える目的で二重譲渡を受けた場合

背信的悪意者とは、単なる悪意と違って、積極的に害を与えるなどの悪質な目的を持つこと。

背信的悪意者に対しても、登記なくして所有権を主張できる。

不法占拠や無権利者の場合

不法占拠や無権利者に対しても、登記なくして所有権を主張できる。

登記なくして対抗できる者

  • 詐欺・強迫によって、登記の申請を妨げた者
  • 他人の為に登記の申請をする義務のある者
  • 背信的悪意者
  • 不法占拠者
  • 無権利者

その他

取消しと登記

取消しにより出現した第三者との優劣関係は、詐欺・強迫等の規定により、第三者の善意・悪意によって決められるが、取消し後に出現した第三者との関係は、登記の先後で決し、第三者の善意・悪意は問わない。

取得時効と登記

時効完成前に真の権利者から権利を譲り受けたものに対しては、登記なくして時効による権利取得を主張できるが、時効完成後に権利を譲り受けた者に対しては、登記なくして時効による権利取得を主張できない。

解除と登記

解除前に出現した第三者との関係は、第三者が登記を得ているかどうかで決まり、解除後に出現した第三者との関係は、登記の先後で決し、第三者の善意・悪意は問わない。

登記の仕組み

登記制度の意義

権利を目に見えるようにするため、権利の存在を知る手がかりとして、登記制度を設けている。

登記簿の構成

1つの登記記録は以下のように区分して作成される。

  • 表題部
  • 権利部

登記記録の記録事項

  • 表題部:不動産の表示に関する登記
  • 権利部:権利に関する登記

登記事項証明書の交付請求

誰でも、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の全部または一部を証明した書面(登記事項証明書)または記録されている事項の概要を記載した書面の交付を請求することが出来る。

登記の手続き

申請主義

原則として、当事者の申請がないかぎり、登記しない。

ただし、表示に関する登記は、登記官の職権により登記できる。

共同申請主義

原則として、登記の申請は、登記権利者と登記義務者が共同して申請しなければならない。

  • 登記義務者:登記上、直接に不利益を受ける登記名義人
  • 登記権利者:登記上、直接に利益を受ける者

ただし、以下の場合は単独で申請することができる。

  • 相続による登記
  • 所有権保存登記
  • 表示の登記
  • 判決による登記
  • 仮登記義務者の承諾がある場合、または仮登記を命ずる裁判所の処分がある場合の仮登記

登記申請の手続き

登記の申請

登記の申請は、原則として以下の方法によって行わなければならない。

  • 電子情報処理組織を使用する方法
  • 申請情報を記載した書面(申請情報の全部または一部を記録した磁気ディスクを含む)

登記識別情報の提供

登記権利者および登記義務者が共同して権利に関する登記の申請をするときは、原則として、申請人は、登記所に申請情報と併せて登記義務者の登記識別情報を提供しなければならない。

※登記識別情報とは、登記名義人本人の申請であることを確認するための情報のことで、10数桁の英数字がランダムに羅列されたパスワードのようなもの。

尚、書面による申請の場合は、登記識別情報によらず、従来よりある登記済証が用いられる。

仮登記

仮登記とは、仮の登記のこと。通常行う登記のことを本登記というが、本登記を直ちに行うことが出来ない場合に仮登記をする。

仮登記が出来る場合

  • 登記すべき権利の変動は生じているが、登記申請書に必要な情報を登記所に提出できないとき
  • 登記すべき権利の変動は生じていないが、将来、権利変動が生じる予定があり、その請求権を保全する必要があるとき

仮登録と登記識別情報

仮登記の共同申請の際には、登記識別情報を提供しなくてもよい。

仮登記の効力

  • 仮登記は、そのままでは対抗力がない
  • 仮登記を本登記に改めたときは、その本登記の順位は仮登記の順位になる

仮登記を本登記にする場合

  • 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することが出来る
  • 所有権以外の権利に関する仮登記に基づく本登記は、利害関係者の承諾がなくとも、申請することが出来る

仮登記の抹消

仮登記の抹消は、仮登記の登記名義人が単独で申請することが出来る。また、仮登記の登記名義人の承諾があれば、当該登記の登記上の利害関係人が単独で仮登記の抹消を申請することが出来る。

その他

表示に関する登記の申請義務

表示に関する登記の必要が生じたときは、当事者、1ヶ月以内に登記の申請をしなければならない。

権利に関する登記(権利部) 表示の登記(表題部)
申請がないと登記できない 職権でも登記可
共同で申請 単独申請
申請時期の制限無し 1ヶ月以内

付記登記

付記登記とは、主登記(すでにある登記)に付随するような形でなされる登記。その性質からして、権利の内容や登記の順位に変動がないもの。

付記登記の順位

付記登記の順位は、主登記の順位による。

区分建物の登記

区分建物の登記の構成

区分建物については、一棟の建物全体で1つの登記記録を作成し、この登記記録は、以下の構成になる。

  • 一棟の建物全体の表題部
  • 各専有部分ごとの表題部・権利部

表題登記の一括申請

区分建物の表題登記の申請は、一棟の建物全体について一括して申請しなければならない。

規約共用部分の登記

規約共用部分は、規約共用部分とされた専有部分の表題部に登記されることになっている。

敷地権の登記

敷地権とは、区分建物登記の表題部にその存在が表示された敷地に対する権利。

  • 敷地権の表示の登記は、建物の登記記録の表題部になされる
  • 敷地権の表示の登記をするときは、登記官が職権で土地の登記記録について、所有権、地上権そのたの権利が敷地権である旨の登記をしなければならない

建物に対する登記の効力

敷地権の表示の登記をした後、区分建物についてされた登記は、原則として土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。

分離に結びつく登記

敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記、または当該建物のみを目的とする担保権に関する登記をすることが出来ない。

ただし、敷地権が生ずる前に、登記原因が生じていたものなどは、例外的に許される。

投稿者 nori

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