建築士の頭の中

[2007年]宅建試験の復習日記 vol.16

2007/10/10 水曜日 19:22:04

集中できるときと、できないときの差が激しい。集中できるときは滅多にないのだが。

宅建の試験日まで、あと11日となりました。
今日の復習日記です。

国土利用計画法の目的と仕組み

国土利用計画法の目的

  • 土地ころがしなどによる地価の上昇を抑制すること
  • 土地の有効利用を促進すること

国土利用計画法の仕組み

規制区域と許可制

規制区域に制定されると、土地取引が許可制になり、都道府県知事の許可がなければ、土地取引をすることが出来なくなる。

注視区域と届出制

注視区域の中で一定の戸と取引をする場合は、事前に取引の内容を都道府県知事に届け出なければならない。

監視区域と届出制

都道府県知事の規制により届出の必要な面積を通常な場合よりも引き下げ、より狭い面積の土地取引についても届出が必要に定めることが出来る。

事後届出制

注視区域や監視区域における届出制と違い、取引をした後で届出をすればよい。

事後届出の必要な契約

事後届出が必要かどうかの判断の手順

  • 土地売買等の契約に含まれているか
  • 面積要件をみたしているか
  • 例外にあてはまっているか

事後届出が必要な土地に関する権利

  • 含まれる:所有権・地上権・賃借権
  • 含まれない:抵当権・地役権・永小作権・質権

対価の授受

土地に関する権利を目的として取り引きが行われる場合でも、土地取引が対価の授受を伴うものでなければ、届出の必要な土地売買等の契約には当たらない。

贈与などは、対価の授受がなく、届出の必要な土地売買等の契約には当たらない。

賃借権や地上権の場合における対価の授受の有無

賃借権や地上権の移転・設定に伴い、権利金その他の一時金が授受された場合だけ、対価の授受があったことになる。

土地売買等の契約にあたるかどうかのまとめ

あたる場合 売買契約
売買予約
停止条件付き売買契約
交換契約
譲渡担保・代物弁済の予約
賃借権・地上権の設定・移転(設定・移転の対価がある場合
信託財産の売却
所有権移転請求権・予約完結権・買戻権の譲渡
あたらない場合 抵当権・地役権・永小作権・不動産質権の設定・移転
贈与
相続・遺贈・遺産分割
法人の合併
時効
賃借権・地上権の設定・移転(設定・移転の対価がない場合
信託財産の引受け
所有権移転請求権・予約完結権・買戻権の行使

事後届出が不要となる場合

土地売買等の契約に含まれる場合でも、いくつかの例外に当たる場合は、届出が不要になる。

面積要件

  • 市街化区域:2,000㎡以上
  • 市街化調整区域:5,000㎡以上
  • 非線引区域:5,000㎡以上
  • 都市計画区域外:10,000㎡以上
市街化区域

市街化区域とは、既に建物の立ち並ぶ市街地になっている区域や今後計画的に市街地にしていく区域。

市街化調整区域

市街化調整区域とは、郊外の農地や山林のある田園地域などのことで、優良な農地や自然環境を守るため、市街化を抑える区域。

非線引区域

非線引区域とは、市街化区域と市街化調整区域に区分けされていない区域。

都市計画区域外

都市計画区域外とは、都市計画を定め、それに従って街づくりを行う場所。

一団の土地と認定された場合

隣り合った土地を計画的に取得した場合は、一団の土地として認定され、事後届出の面積要件は、それらの土地の合計面積で判断される。

一団の土地かどうかの判断

事後届出の場合、一団の土地であるかどうかの判断は、買主などの権利取得者について行う。

届出が不要となる例外的な場合

  • 民事調停法による調停に基づく場合
  • 当事者の一方または双方が国や地方公共団体などである場合
  • 民事訴訟法による和解である場合
  • 農地法3条の許可を受けて契約を締結した場合

事後届出の手続き

届出義務者や届出事項など

届出義務者 買主などの権利取得者
届出事項 土地の利用目的など
届出期間 契約締結後2週間以内
届出先 都道府県知事(市町村の長を経由)

審査と勧告

都道府県知事は、権利取得者から届出が行われると、届けられた内容のうち土地の利用目的について審査する。問題があると認められた場合は、届出日から起算して原則として3週間以内に、その土地の利用目的を変更するように勧告することが出来る。

また、都道府県知事は、土地の利用目的に関し必要な助言をすることが出来る。

罰則

勧告に従わない場合でも、罰金などの罰則はなく、既に結んでいる契約が無効になることもない。ただし、都道府県知事は、勧告の内容と勧告に従わなかった旨を公表することはできる。

届出をしなかった者や虚偽の届出をした者は、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金に処される。

注視区域における届出制

注視区域の指定

都道府県知事は、地価が相当な程度を超えて上昇しているような場合、5年以内の期間を定めて、その地域を注視区域に指定できる。

土地売買等の契約にあたるかどうかまとめ

あたる場合 売買契約
売買予約
停止条件付き売買契約
交換契約
譲渡担保・代物弁済の予約
賃借権・地上権の設定・移転(設定・移転の対価がある場合
信託財産の売却
所有権移転請求権・予約完結権・買戻権の譲渡
あたらない場合 抵当権・地役権・永小作権・不動産質権の設定・移転
贈与
相続・遺贈・遺産分割
法人の合併
時効
賃借権・地上権の設定・移転(設定・移転の対価がない場合
信託財産の引受け
所有権移転請求権・予約完結権・買戻権の行使

面積要件

  • 市街化区域:2,000㎡以上
  • 市街化調整区域:5,000㎡以上
  • 非線引区域:5,000㎡以上
  • 都市計画区域外:10,000㎡以上

一団の土地

事前届出制では、契約の両当事者について行わなければならない。
※事後届出制は、買主などの権利取得者。

届出面積以上の土地を、小さく区分割りをして多くの人に分譲する場合は、届出が必要になる。

届出が不要となる例外的な場合

  • 民事調停法による調停に基づく場合
  • 当事者の一方または双方が国や地方公共団体などである場合
  • 民事訴訟法による和解である場合
  • 農地法3条の許可を受けて契約を締結した場合
  • 事前確認を受けた場合

監視区域における届出制

監視区域の指定

都道府県知事は、地価が急激に上昇しつつあるような場合、5年以内の期間を定めて、その地域を監視区域に指定できる。

監視区域における面積要件

都道府県知事は、監視区域を指定する場合は、届出の必要な面積を都道府県の規制で定める。

届出不要な例外

届出に不要な例外は、注視区域の場合と同じ。

事前届出制の手続き

届出義務者や届出事項など

届出義務者 契約の両当事者
届出事項 予定対価の額や土地の利用目的など
届出期間 契約締結前
届出先 都道府県知事(市町村の長を経由)

審査と勧告

都道府県知事は、事前届出がなされると、届け出された内容のうち予定対価の額と土地の利用目的について審査する。問題があると認めるときは、土地利用審査会の意見を聴いて、届出をした者に対し、契約締結の中止や予定対価の引き下げなどを勧告できる。この勧告は、届出があった日から起算して6週間以内にしなければならない。

勧告を受けずにそのまま6週間が経過した場合は、契約を締結することができる。

罰則

勧告に従わない場合でも、罰金などの罰則はなく、既に結んでいる契約が無効になることもない。ただし、都道府県知事は、勧告の内容と勧告に従わなかった旨を公表することはできる。

届出をしなかった者や虚偽の届出をした者は、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金に処される。

また、届出をしたものが、勧告や不勧告の通知を受けていないのに6週間経過する前に契約を締結した場合は、50万円以下の罰金に処される。この場合も契約が無効になることはない。

事前届出制における罰則と契約の効力

罰則 契約の効力
無届け・虚偽の届出 6ヶ月以下の懲役
100万円以下の罰金
有効
届出後6週間以内に契約締結※1 50万円以下の罰金 有効
勧告を無視して契約締結 罰則無し※2 有効

※1 勧告や不勧告の通知を受けていない場合に限る
※2 ただし、勧告の内容と勧告に従わなかった旨を公表されることはある。

規制区域と許可制

規制区域の指定

都道府県知事は、土地ころがしが集中的に行われ、土地の値段が急激に上昇しているような地域を、5年以内の期間を定めて規制区域に指定することができる。

許可制での注意点

許可制では面積用件がなく、どんな小さな面積の取引であっても許可が必要になる。

許可制の手続き

契約の両当事者は、予定対価の額や土地の利用目的などを記載した申請書を、土地の所在する市町村の長を経由して、契約を締結する前に都道府県知事に提出しなければならない。申請書が提出されたときは、6週間以内に、予定対価の額と土地の利用目的について一定の基準に従って審査し、許可または不許可の処分をする。

許可を受けていない土地売買等の契約を締結した者は、3年以下の懲役または200万円以下の罰金に処され、その契約の効力も無効となる。

都市計画

都市計画とは、生活や仕事に便利なまちをつくるために、まちづくりを計画的に進めるための手段。都市計画は、一定の区域を予め決めておき、原則として、その区域の中だけで定めることになっており、この区域のことを都市計画区域という。

都市計画区域

都市計画区域とは、都市計画を定め、それに従ってまちづくりを行う場所のことをいい、都市の実際の広がりに応じて、建物の立ち並んだ市街地から、その周辺に広がる農地や山林まで一緒に指定される。

都市計画区域の指定

都市計画区域は、一つの市町村や都府県の区域を越えて指定されることもある。

都市計画区域の指定権者

  • 原則:都道府県
  • 二つ以上の都府県の区域に指定する場合:国土交通大臣

都市計画区域の整備、開発および保全の方針

都市計画区域の整備、開発および保全の方針には以下のようなものがある。

  • 都市計画の目標
  • 区域区分の決定の有無および区域区分を定めるときはその方針
  • 土地利用、都市施設の整備および市街地開発事業に関する主要な都市計画の決定の方針

都市計画区域内に定められる都市計画の種類

都市計画区域内に定めることが出来る都市計画は、次の10種類。

  • 区域区分
  • 都市再開発方針等
  • 地域地区
  • 促進区域
  • 遊休土地転換利用促進地区
  • 被災市街地復興推進地域
  • 都市施設
  • 市街地開発事業
  • 市街地開発事業等予定区域
  • 地区計画等

準都市計画区域

準都市計画区域とは、都市計画区域外の区域のうち相当数の住居その他の建築物の建築またはその敷地の造成が現に行われ、または行われると見込まれる一定の地域で、そのまま土地利用を整序することなく放置すれば、将来における都市としての整備、開発および保全に支障が生じる恐れがあると認められる地域。

準都市計画区域の指定権者

準都市計画区域の指定は市町村が行う。

準都市計画区域内に定められる都市計画の種類

  • 用途地域
  • 特別用途地域
  • 特定用途制限地域
  • 高度地区
  • 風致地区

上記を必要に応じて定めることができ、さらに、開発許可制度も適用される。

区域区分

区域区分とは、都市計画区域の中を、既に建物の立ち並ぶ市街地になっている区域やこれから計画的に市街地にしていく区域と、市街化をおさえる区域の2つに都市計画で区分することができ、このように区分すること。

区域区分の選択制

都道府県が、それぞれの地域の実情に応じて、必要があると判断した場合に、都市計画に区域区分を定めることが出来るとされていて、選択制となっている。

市街化区域・市街化調整区域・非線引区域

市街化区域 既に市街地を形成している区域
おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
市街化調整区域 市街化を抑制すべき区域
非線引区域 区域区分が定められていない都市計画区域

用途地域

用途地域とは、建築できる建物の用途が制限される地域。用途地域に関する都市計画で、容積率や建蔽率の最高限度などが定められる。

用途地域を定める地域と定めない地域

市街化区域 必ず定める
市街化調整区域 原則として、定めない

12種類の用途地域

種類 定義 内容
住居系 第一種低層住居専用地域 低層住居に係わる良好な住居の環境を保護するため定める地域 一階建てや2階建ての閑静な住宅外にするための地域
第二種低層住居専用地域 主として低層住宅に係わる良好な住宅環境を保護するため定める地域
第一種中高層住宅専用地域 中高層住宅に係わる良好な住居の環境を保護するため定める地域 マンションなどの中高層住宅を建てるための地域
第二種中高層住宅専用地域 主として中高層住宅に係わる良好な住居の環境を保護するため定める地域
第一種住居地域 住居の環境を保護するため定める地域 住居と共に店舗、事務所、ホテルなど、いろいろな建築物が立ち並んだ地域
第二種住居地域 主として住居の環境を保護するため定める地域
準住居地域 道路の沿道としての地域の特性に相応しい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域 住居の環境の保護と共に自動車関連施設の利便をも図る地域
商業系 近隣商業地域 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域 近くの住民が日用品の買い物をする商店などが立ち並ぶ地域
商業地域 主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域 デパート・オフィスビル・飲食店などが集中する地域
工業系 準工業地域 主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域 環境を悪くする恐れのない軽工業の工場などを建てるための地域
工業地域 主として工業の利便を増進するため定める地域 大工場が集中している地域
工業専用地域 工業の利便を増進するため定める地域 コンビナートや工場団地になっている地域

用途地域以外の地域地区

特別用途地区

それぞれの地区の特別の目的のために用途地域における制限を重くしたり軽くしたりするためのもの。制限の内容は、地方公共団体の条例で定めることになっている。

特定用途制限地域

非線引区域内において、ホテルやパチンコ屋といった特定の用途の建築物の建築のみを規制することが出来るようにしたもの。制限については、市町村が判断して定める。

特例容積率適用地区

第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域の9種類の用途地域内の一定の区域において、未利用となっている建物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るために定めたもの。建築物の高さの最高限度が定められる。

高層住居誘導地区

第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域の5種類の用途地域において、マンションなどの高層住宅を建設しやすくしたもの。一定の建築物について容積率などの制限が緩和される。

高度地区

用途地域内において、建築物の高さの最低限度または最高限度を定めるもの。

高度利用地区

用途地域内において、建築物の容積率の最高限度・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置が定められる。

特定街区

容積率などの建築基準法の制限が適用されない地区として定められる。特定街区においては、建築基準法の制限に代わり都市計画で、その街区にだけ適用される容積率、高さの最高限度、壁面の位置の制限が定められる。

防火地域と準防火地域

防火地域・準防火地域とは、建物が密集していて火災の危険が大きいため、建物を燃えにくい構造にしなければならない地域のこと。

風致地区

風致地区とは地方公共団体の条例で、建物の建築や樹木の伐採などを制限する地区。

用途地域以外の地域地区まとめ

地域地区 定義
特別用途地区 用途地域内の一定の地区における当該地区の特性に相応しい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の現実を図るため当該用途地域の指定を保管して定める地区
用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く)において、良好な環境の形成または保持の為、当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域
特例容積率適用地区 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域内の一定の区域内において、建築物の容積率の限度から見て未利用となっている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区
高層住居誘導地区 住居と住居以外の用途とを適正に分配し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種住宅地域、第二種住宅地域、準住居地域、近隣商業地域または準工業地域内の指定容積率400%または500%の地域を対象に、一定の建築物の容積率の最高限度などを定める地区
高度地区 用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度・最低限度を定める地区
高度利用地区 用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、容積率の最高限度・最低限度、建蔽率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度、壁面の位置の制限を定める地区
特定地区 市街地の整備改善を図るため街区の整備または造成が行われる地区について、その街区内における容積率、建築物の高さの最高限度、壁面の位置の制限を定める街区
防火地域・準防火地域 市街地における火災の危険を防除するため定める地域
風致地区 都市の風致を維持するため定める地区

都市施設と市街地開発事業

都市施設

都市施設とは、都市の骨組みとなるような道路・公園・下水道などの施設のこと。

必ず定めなければならない都市施設

市街化区域 非線引区域
住居系用途地域 商業系用途地域 工業系用途地域
道路

必ず定める 必ず定める 必ず定める 必ず定める
公園

必ず定める 必ず定める 必ず定める 必ず定める
下水道

必ず定める 必ず定める 必ず定める 必ず定める
義務教育施設

必ず定める

市街地開発事業

市街地開発事業とは、公的機関が市街化区域や非線引区域内にある一定の地域を総合的に開発・設備するために定める都市計画。

地区計画等

地区計画は、用途地域が定められている土地の地区には、どこでも定めることが出来る。また、市街化調整区域や非線引区域内にある用途地域が定められていない土地の区域についても一定の場合には定めることが出来る。

地区計画の定義

建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性に相応しい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、および保全するための計画。

地区計画の対象区域

  • 用途地域が定められている土地の区域
  • 用途区域が定められていない土地の区域のうちいずれか
    • 住宅市街地の開発その他建築物やその敷地の整備に関する事業が行われる、または行われた土地の区域
    • 建築物の建築またはその敷地の造成が無秩序に行われ、または行われると見込まれる一定の土地の区域で、公共施設の整備の状況、土地利用の動向からみて不良な街区の環境が形成される恐れがあるもの
    • 健全な住宅市街地における良好な住環境その他優れた地区の環境が形成されている土地の区域

地区整備計画

地区整備計画とは、地区道路や公園などの地区施設をどこにどれくらいの規模でつくるか等、地区の建築物の用途をどのように制限するかといったことが定められたもの。

地区整備計画に定めることが出来るもの

  • 地区施設の配置および規模
  • 建築物等の用途の制限
  • 建築物の容積率の最高限度・最低限度
  • 建築物の建蔽率の最高限度
  • 建築物の敷地面積または建築面積の最低限度
  • 壁面の位置の制限
  • 壁面後退区域における工作物の設置の制限
  • 建築物等の高さの最高限度・最低限度
  • 建築物等の形態または色彩その他の意匠の制限
  • 建築物の緑化率の最低限度など
  • 現に存する樹林地、草地等で良好な住環境を確保するため必要なものの保全に関する事項

再開発促進区

再開発促進区とは、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とを図るため、一体的かつ総合的な市街地の再開発または開発整備を実施すべき地区のこと。

再開発等促進区は、地区計画の区域内に定めることが出来る。

建築等の規制

地区計画の区域(地区整備計画が定められた区域に限る)内において、土地の区画形質の変更や建築物の建築などの行為を行う場合は、30日前までに、行為の種類や場所などの一定事項を市町村長に届出る。

  • 対象区域:地区整備計画が定められている地区計画の区域内
  • 届出が必要な行為:土地の区画形質の変更や建築物の建築
  • 届出の時期:行為に着手する日の30日前まで
  • 届出先:市町村長

都市計画の決定権者

都市計画の種類ごとの決定権者

都市計画の種類 市町村 都道府県
都市計画区域の整備、開発および保全の方針 ×
区域区分 ×
都市再開発方針等 ×
地域地区 用途地域 首都圏・近畿圏・中部圏
指定都市の区域
×
上記以外 ×
特定用途地区
特定用途制限地域
特例容積率適用地区
高度地区
特定街区
防火地域・準防火地域
×
風致地区 大規模なもの ×
小規模なもの ×
都市施設 広域の見地から決定すべき都市施設
根幹的都市施設(国道・都道府県道・高速自動車道・空港など)
×
上記以外 ×
市街地開発事業 大規模な市街地開発事業 ×
一定の小規模な、土地区画整理事業・市街地再開発事業・住宅街区整備事業・防災街区整備事業 ×
市街地開発事業等予定区域 ×
地区計画等 ×
準都市計画区域における都市計画 ×

市町村の都市計画と都道府県の都市計画

  • 市町村の都市計画は、都道府県の定めた都市計画に適合するように定めなければならない
  • 市町村の都市計画が、都道府県の都市計画に抵触する場合は、都道府県が定めた都市計画が優先する

市町村マスタープラン

市町村マスタープランとは、市町村の都市計画に関する基本的な方針。

市町村の都市計画に関する基本的な方針

  • 市町村は、市町村の都市計画に関する基本的な方針を定める
  • 市町村の定める基本方針は、議会の議決を経て定められた市町村の建設に関する基本構想と都市計画区域の整備、開発および保全の方針に即していなければならない
  • 市町村が定める都市計画は、基本方針に即したものでなければならない

決定手続きの流れ

市町村が決定する場合の流れ

  • 都市計画案の作成(必要に応じて公聴会などで住民の意見を反映)
  • 都市計画案の公告・縦覧2週間・理由書の添付):意見書の提出
  • 市町村都市計画審議会(その市町村に市町村都市計画審議会が置かれていない場合、その市町村が存する都道府県の都道府県都市計画審議会)
  • 都道府県知事の同意
  • 都市計画の決定
  • 告示:効力の発生

都道府県知事が決定する場合の流れ

  • 都市計画案の作成:(必要に応じて公聴会などで住民の意見を反映)
  • 関係市町村の意見を聴く
  • 都市計画案の公告・縦覧2週間・理由書の添付):意見書の提出
  • 都道府県都市計画審議会
  • 一定の場合、国土交通大臣と協議し、同意を得る
  • 都市計画の決定
  • 告示:効力の発生

都市計画を表示する図書

都市計画は、総括図・計画図・計画書によって表示される。

都市計画を決定すると、都道府県知事は国土交通大臣と関係市町村、市町村は国土交通大臣と都道府県知事に、図書の写しを送付しなければならない。

都市計画の提案

土地所有者・まちづくり協議会・まちづくりNPO等は、都道府県や市町村に対し、都市計画の決定・変更について提案することが出来る。

投稿者 nori

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