建築士の頭の中

[2007年]宅建試験の復習日記 vol.17

2007/10/11 木曜日 19:39:51

なんか楽しい話題がないか考えてみる・・・なかった。

宅建の試験日まで、あと10日となりました。
今日の復習日記です。

開発許可制度

開発許可制度とは、質の悪い市街地が出来ることを防止することを目的とし、人口が急激に集中し市街化が進む恐れのある都市計画区域内に適用され、都市計画区域内において、開発行為をしようとする者は、原則として、予め、都道府県知事の許可(開発許可)を受けなければならない。

また、都市計画区域外である、高速道路のインターチェンジ周辺や幹線道路の沿道などの区域を準都市計画区域に指定し、準都市計画区域内に開発許可制度を適用する。

開発許可制度が適用される場合

  • 都市計画区域または準都市計画区域において開発行為をしようとする者は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければならない。
  • 都市計画区域および準都市計画区域の区域内において1ヘクタール以上の開発行為をしようとする者は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければならない。

開発行為の意味

開発行為の定義は、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更

土地の区画形質の変更

土地の区画形質の変更とは、土地の区画形状性質の変更のこと。

  • 土地の区画の変更:敷地の形を変えるようなこと
  • 土地の形状の変更:造成工事を行うこと
  • 土地の性質の変更:地目変更をするようなこと

建築物の特定工作物

建築物とは、住宅だけでなく事務所や倉庫なども含む。

特定工作物とは、第一種特定工作物と第二種特定工作物の2種類で、以下の通り。

種類 第一種特定工作物 第二種特定工作物
具体例 コンクリートプラント
アスファルトプラント
クラッシャープラント
ゴルフコース 1ヘクタール以上の
野球場
庭球場
遊園地
動物園
墓園

開発行為が不要となる例外

小規模な開発行為が開発許可の例外となる面積

都市計画区域 準都市計画区域
市街化区域 非線引区域 市街化調整区域
小規模な開発行為 1,000㎡未満の場合は許可不要 3,000㎡未満の場合は許可不要 例外なし 3,000㎡未満の場合は許可不要

農林漁業用の建築物を建築するための開発行為

都市計画区域 準都市計画区域
市街化区域 非線引区域 市街化調整区域
許可必要 許可不要 許可不要 許可不要

全ての区域で開発許可が不要

  • 公益上必要な建築物を建築するための開発行為
    • 学校(大学・専修学校などは含まれない)
    • 社会福祉施設
    • 医療施設
    • 公民館
    • 駅舎やその他の鉄道施設
    • 変電所
  • 国・都道府県などが行うもの
  • 都市計画事業・都市区画整理事業など
  • その他
    • 共有水面埋立法の免許を受けた埋立地における開発行為
    • 非常災害の為に必要な応急処置として行う開発行為
    • 通常の管理行為や軽易な行為

開発許可が不要となる場合のまとめ

都市計画区域 準都市計画区域
市街化区域 非線引区域 市街化調整区域
区域によって違いがあるもの 小規模な開発行為 1,000㎡未満の場合は許可不要 3,000㎡未満の場合は許可不要 例外なし 3,000㎡未満の場合は許可不要
農林漁業用建築物 許可必要 許可不要 許可不要 許可不要
全ての区域で開発許可が不要
  • 公益上必要な建築物を建築するための開発行為
  • 国・都道府県などが行う開発行為
  • 都市計画事業・都市区画整理事業などの施行として行う開発行為
  • 共有水面埋立法の免許を受けた埋立地における開発行為
  • 非常災害の為に必要な応急処置として行う開発行為
  • 通常の管理行為や軽易な行為

開発許可の手続き

開発許可申請前の手続き

開発行為に関係がある公共施設 管理者との協議・同意
新設の公共施設 管理予定者との協議
開発区域内の土地など 権利者の相当数の同意

申請書の記載内容

  • 開発区域の位置・区域・規模
  • 予定建築物等の用途
  • 開発行為に関する設計
  • 工事施工者

開発許可申請書の添付書類

  • 開発行為に関係ある公共施設の管理者の同意を得たことを証する書面
  • 新たに設置される公共施設の管理予定者との協議の経過を示す書面
  • 開発区域内の土地の権利者などの相当数の同意を得ていることを証する書面

審査の基準

  • 33条の基準
    • 主として、自己の住居の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為以外の開発に当たっては、道路・公園などが適当に配置され、かつ、開発区域内の主要な道路が、開発区域外の相当規模の道路に接続されるように設計が定められていること
    • 一定の規模以上の開発行為にあっては、環境を保全するため、開発区域における植物の育成の確保上必要な樹木の保存、表土の保全その他の必要な措置が講ぜられるように設計が定められていること
    • 主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為等以外の開発行為にあっては、申請者に必要な資力および信用があること
  • 34条の基準
    • 周辺住民の日常生活に必要な物品の販売などをする店舗を建築するために行う開発行為
    • 観光資源などを有効に利用するために必要な建築物を建築するために行う開発行為
    • 開発区域の周辺における市街化を促進する恐れがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難または著しく不適切と認められる開発行為で、予め開発審査会の議を経たもの

許可処分と不許可処分

許可処分と不許可処分

都道府県知事は、開発許可の申請があったときは、遅滞なく、許可または不許可の処分をしなければならず、これらの処分は、文書で申請者に通知されることになっている。

都道府県知事は、開発許可をしたときは、必ず開発登録簿に登録しなければならない。この登録簿に登録すべき事項は、開発許可の年月日や建蔽率、建物の高さ、壁面の位置の制限など。

開発登録簿は常に公衆の閲覧に供するように保管することになっている。

許可処分がなされた後の手続の流れ

  • 開発区域の全部について開発行為に関する工事が完了したときは、開発許可を受けたものは、都道府県知事に届けなければならない。
  • 都道府県知事は、届出があったときは、遅滞なく、工事が開発許可の内容に適合しているか検査する。
  • 検査の結果、適合していると認めたときは、検査済証を開発許可を受けた者に交付しなければならない
  • 都道府県知事は、検査済証を交付したときは、遅滞なく、工事が完了した旨を公告しなければならない

開発審査会への審査請求

開発行為の許可・不許可の処分に関して不服のある者は、開発審査会に対して審査請求をすることが出来る。

変更の許可と地位の承継

開発行為の廃止や変更があった場合の手続き

必要な手続き
廃止 都道府県知事に届出
変更 原則 都道府県知事の許可
変更した開発行為が開発許可不要な例外に当たるとき 許可不要
軽微な変更の場合 都道府県知事に届出

地位の承継

具体例 手続き
一般承継人 相続人、合併後の存続会社 手続き不要
特定承継人 土地の買主
工事施工の権限を取得した者
都道府県知事の承認

開発区区域内での建築等の制限

工事完了公告前の制限

原則(建築・建設は禁止)
  • 建築物の建築
  • 特定工作物の建設
例外(建築・建設できる)
  • 工事用の仮設建築物または特定工作物の建築または建設
  • 都道府県知事が支障がないと認めたとき
  • 地権者などで開発行為に不同意の者が、その権利の行使として建築物の建築などをするとき

工事完了公告後の制限

原則(建築・建設は禁止)
  • 予定建築物等以外の建築物または特定工作物の新築または新設
  • 建築物の改築や用途変更
例外(建築・建設できる)
  • 都道府県知事が支障がないと認めたとき
  • 開発区域内の土地について用途地域等が定められているとき

市街化調整区域内での建築等の制限

市街化調整区域内の開発区域外の区域の建築規制

原則 都道府県知事の許可必要
  • 建築物の新築・改築・用途変更
  • 第一種特定工作物の新設
例外 許可不要
  • 農林漁業用の建築物
  • 公益上必要な建築物
  • 国や地方公共団体などが行う場合
  • 都市計画事業の場合
  • 非常災害の為の応急措置の場合
  • 仮設建築物
  • 通常の管理行為や軽易な行為など

都市計画制限

都市計画制限とは、都市計画の実現の邪魔になるような行為の制限。

都市計画施設等の区域内における制限都市計画事業地内における制限などがある。

都市計画施設等の区域内における制限

都市計画施設等の区域内における制限とは、都市施設や市街地の開発事業について都市計画が決定されてから、それらの都市計画の施工について許可や承認を受けるまでの間において適用される制限。

原則 都道府県知事の許可必要 建築物の建築
例外 許可不要
  • 軽易な行為
  • 非常災害の為に必要な応急措置
  • 都市計画事業の施行として行う行為

許可の基準

以下のどちらかに当たる場合は、原則として許可しなければならない。

  • 建築物が都市計画に適合している場合
  • 以下のどちらにも当てはまり、容易に移転・除去できる建築物の場合
    • 階数が2以下で、しかも、地階を有しない
    • 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造など

都市計画事業地内における制限

都市計画事業地内における制限とは、許可や承認を受けた後、それらの都市計画事業が完了するまでの間において適用される制限。

原則 都道府県知事の許可必要 都市計画事業の施行の障害となる恐れのある次の行為

  • 土地の形質の変更
  • 建築物の建築その他工作物の建築
  • 法令で定める移動の容易でない物件の設置・堆積
例外 許可不要 なし

建築基準法の目的としくみ

建築基準法とは、一つ一つの建物が十分に安全で、しかも衛生的なものであるように規制したもの(単体規定)。また、道路の幅や建物の大きさ高さなど、建物どうしの間のルールを規制したもの(集団規定)。

建築基準法は、建築されているルールを守って建てられようとしているかをチェックする手続を定めており、これを建築確認という。

単体規定 集団規定
意味 一つ一つの建物について安全性などを守るためのルール 建物どうしの間のルール
適用される場所 全国 都市計画区域および準都市計画区域内(原則として)
具体例
  • 敷地の衛生・安全に関する規定
  • 屋根や外壁に関する規定など
  • 道路に関する規定
  • 用途規制
  • 容積率・建蔽率の規制
  • 建築物の高さの規制など

建築確認の要否

規模の大きい特殊建築物

特殊建築物とは、人がたくさん出入りしたり、危険なものが保管されているため、安全性に気をつけなければならない建築物のことで、以下のようなもの。

劇場・映画館・演芸場・観覧場・公会堂・集会場・病院・診療所・ホテル・旅館・下宿・寄宿舎・共同住宅・学校・博物館・美術館・図書館・体育館・ボーリング場・スケート場・百貨店・マーケット・展示場・キャバレー・バーダンスホール・待合・料理店・倉庫・自動車車庫・自動車修理工場・映画スタジオ・テレビスタジオなど。

規模が大きい特殊建築物とは、特殊な用途に使われている部分の床面積が100㎡を超えているもので、以下の場合について建築確認が必要となる。

  • 新築
  • 増築・改築・転移(例外あり ※1)
  • 大規模の修繕・模様替
  • 用途変更(例外あり ※2)

※1 増築・改築・転移する部分の床面積が10㎡以内で、かつ、防火地域・準防火地域外の場合、例外として建築確認が不要となる。

※2 建築物の用途を変更して、その用途に供する部分の床面積の合計が100㎡を超える特殊建築物にする場合には、建築確認が必要になる。

規模の大きい木造建築物

規模の大きい木造建築物とは、以下の基準にどれか一つでも当てはまる木造建築物。

  • 階数が3以上のもの
  • 延べ面積が500㎡を超えるもの
  • 高さが13mを超えるもの
  • 軒の高さが9mを超えるもの

規模が大きい木造建築物は、以下の場合について建築確認が必要となる。

  • 新築
  • 増築・改築・転移(例外あり ※1)
  • 大規模の修繕・模様替

※1 増築・改築・転移する部分の床面積が10㎡以内で、かつ、防火地域・準防火地域外の場合、例外として建築確認が不要となる。

規模の大きい木造以外の建築物

規模の大きい木造以外の建築物とは、以下の基準にどれか一つでも当てはまる鉄骨鉄筋コンクリート造などの建築物。

  • 階数が2以上のもの
  • 延べ面積が200㎡を超えるもの

規模が大きい木造以外の建築物は、以下の場合について建築確認が必要となる。

  • 新築
  • 増築・改築・転移(例外あり ※1)
  • 大規模の修繕・模様替

※1 増築・改築・転移する部分の床面積が10㎡以内で、かつ、防火地域・準防火地域外の場合、例外として建築確認が不要となる。

都市計画区域、準都市計画区域または準景観地区内

都市計画区域内等では、上記の大規模な建築物以外の建築物でも、以下の場合について建築確認が必要となる。

  • 新築
  • 増築・改築・転移(例外あり ※1)

※1 増築・改築・転移する部分の床面積が10㎡以内で、かつ、防火地域・準防火地域外の場合、例外として建築確認が不要となる。

建築確認の手続き

建築確認の申請手続き

  • 建築主が申請書を提出
  • 建築確認(21日または7日以内 ※1)
  • 確認済証の交付(建築基準関係規定に適合の場合)
  • 工事開始

※1 規模の大きな建築物の場合21日、それ以外は7日。

工事の完了検査の申請手続き

  • 工事の完了
  • 完了検査の申請(4日以内に到達しなければならない)
  • 検査完了(申請を受理した日から7日以内)
  • 検査済証の交付(建築基準関係規定に適合した場合)

建築物の使用開始期限

規模の大きい建築物
原則 検査済証の交付を受けた後でなければ、使用できない。
例外
  • 仮使用の承認をしたとき
  • 完了検査の申請が受理された日から7日を経過したとき

審査請求

建築主事が建築確認の申請について不適合の処分をした場合、その建築主事が置かれた市町村や都道府県の建築審査会に対して審査請求ができる。

建築物の維持保全など

建築物の所有者、管理者または占有者は、その建築物の敷地、構造および建築施設を常時適法な状態に維持するように努めなくてはならない。

違反建築物に対する措置

特定行政庁は、建築基準法令の規定または建築基準法の規定に基づく許可に付けた条件に違反した建築物または建築物の敷地について、違反を是正するために必要な措置をとるように命じることが出来る。

建築等の届出

建築主が建築物を建築しようとする場合または建築物の除去の工事を施工するものが建築物を除去しようとする場合で、その床面積が10㎡を超えるときは、都道府県知事に届け出なければならない。都道府県知事は、これをもとに建築統計を作成する。

建築協定

建築協定とは、住宅地としての環境や商店街としての利便性を高度に維持増進するなど建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善するために必要と認める場合に、その地区内の土地の利用者などの合意により、建築に関する自主的なルールを定めるもの。

建築協定で定められる内容

建築協定により、建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、または建築設備に関する基準を定めることができる。

建築協定の締結

建築協定を締結するには、建築協定区域内の土地所有者等の全員の合意が必要

建築協定の効力

建築協定の効力は、原則として、その効力発生の日以後にに建築協定区域内の土地所有者等となったものに対して及ぶ。

建築協定の変更・廃止

建築協定の内容の変更は、建築協定区域内の土地所有者等の全員の合意が必要廃止は、建築協定区域内の土地所有者等の過半数の合意が必要

一人協定

建築協定は、一人の所有者だけしかいない場合でも定めることが出来る。

道路規定

建築基準法の道路

建築基準法の道路とは、原則として道の幅(幅員)が4m以上でなければならない。地方の気候や風土の特殊性などにより特定行政庁が必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、幅員を6m以上とすることが出来る。

建築基準法上の道路には以下のようなものがある。

  • 道路法による道路:国道、都道府県道、市町村道など
  • 都市計画法等による道路:都市計画法等により築造された道路
  • 既存道路:建築基準法が適用された際、既に存在していた道
  • 事業執行予定の道路:道路法等に基づく事業計画のある道路で、2年以内に事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定した道路
  • 位置指定道路:土地を建築物の敷地として利用するため、道路法等によらないで築造する道で、特定行政庁からその位置の指定を受けた道路

2項道路

建築基準法が適用され時に既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものは、建築基準法上の道路とみなされる。

特定行政庁が指定した幅員4m未満の道

道路の中心線から水平距離2mの線が道路境界線とみなされる

道の片側に川や崖などがある場合は川や崖などと道路の境界線から道路側に4mとった線を道路の境界線とみなす。

接道義務

建物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない。

接道義務の付加と緩和

  • 条例による付加:認められる
  • 条例による緩和:認められない

道路内の建築制限など

建築物などは、原則として道路内に建築したり道路に突き出して建築してはならない。

私道の変更または廃止

私道の変更や廃止によって、その道路に接する敷地が接道義務に違反する場合、特定行政庁は、私道の変更や廃止を禁止したり制限したりすることが出来る。

用途制限

全ての用途地域で建築できるグループ

第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域
神社・寺院・教会など
保育所・診療所・公衆浴場など
巡査派出所・公衆電話所

工業専用地域以外の用途地域で建築できるグループ

第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域
住居・共同住宅・寄宿舎・下宿 ×
兼用住宅(事務所や店舗が一定規模以下) ×
図書館など ×
老人ホーム・身体障害者福祉ホームなど ×

文教・医療施設

第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域
幼稚園・小学校・中学校・高等学校 × ×
大学・高等専門学校・専修大学など × × × ×
病院 × × × ×
自動車教習所 × × × ×

商業・娯楽施設

第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域
店舗・飲食店 床面積の合計が150㎡以内 × ×
床面積の合計が500㎡以内 × × ×
上記以外のもの × × × ×
一般の事務所 × × ×
ホテル・旅館 × × × × × ×
演芸場・観覧場・劇場・映画館 客席部分の床面積の合計が200㎡未満 × × × × × × × ×
客席部分の床面積の合計が200㎡以上 × × × × × × × × × ×
ボーリング場・スケート場・水泳場 × × × × ×
カラオケボックス × × × × ×
麻雀屋・パチンコ屋 × × × × × ×
料理店・ナイトクラブなど × × × × × × × × × ×
個室付浴場 × × × × × × × × × × ×
自動車車庫 2階建て以下で床面積の合計が300㎡以下 × ×
3階建て以上で床面積の合計が300㎡超 × × × × × ×
倉庫行を営む倉庫 × × × × × ×

工場

第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域
自動車工場 150㎡以下 × × × × × ×
300㎡以下 × × × × × × ×
50㎡以下で、危険性や環境悪化の恐れが少ない工場 × × × ×
150㎡以下で、危険性や環境悪化の恐れが少ない工場 × × × × × × ×
150㎡を超えるか、危険性や環境悪化の恐れがやや大きい工場 × × × × × × × × ×
危険性や環境悪化の恐れが著しくある工場 × × × × × × × × × ×

都市計画で位置の決定を受けなければならないもの

卸売市場・と畜場・火葬場・汚物処理場・ゴミ焼却場については、都市計画で位置指定の決定を受けなければならない。

敷地が2以上の用途地域にまたがる場合

用途地域に入っている敷地の部分の部分を比べて、より広いほうの用途地域の制限が、敷地全体に適用される。

投稿者 nori

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コメント一覧

  1. おもろい話題探してないで 勉強がんばりやー(T_T)
    後10日追い込みです。

    Comment:ショウ(T_T) | 2007/10/12 金曜日 22:58:27
  2. おもしろい話題を探してたんじゃなくて、楽しい話題を考えたんです :b-sweat:
    最近、一言日記の内容がちょっと暗いのが多かったので。

    Comment:nori | 2007/10/14 日曜日 12:39:34

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