明後日は寿司が食えるぞーっ！ わーぃわーぃ。 どうやら、今日の晩御飯も寿司らしいぞー！ えぇっ？！

宅建の試験日まで、あと９日となりました。
今日の復習日記です。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合。【建築物の延べ床面積 / 敷地面積】

延べ床面積とは、各階の床面積を足し合わせたもの。

容積率の限度

用途地域	容積率
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域	5/10、6/10、8/10、10/10、15/10、20/10 のうち都市計画で定める数値
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 準工業地域	10/10、15/10、20/10、30/10、40/10、50/10 のうち都市計画で定める数値
工業地域 工業専用地域	10/10、15/10、20/10、30/10、40/10 のうち都市計画で定める数値
商業地域	20/10、30/10、40/10、50/10、60/10、70/10、80/10、90/10、100/10、110/10、120/10、130/10 のうち都市計画で定める数値
用途地域の指定がない区域	5/10、8/10、10/10、20/10、30/10、40/10 のうち都市計画で定める数値

前面道路の幅員が12m未満の場合

	用途地域	容積率の計算方法	適用される適用率
住居系の用途地域	第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域	前面道路の幅×4/10	左の計算式で出した数値と都市計画で指定された数値を比べて厳しいほうが適用される
	第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	前面道路の幅×4/10 ※特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあたっては、 前面道路の幅×6/10
上記以外の地域		前面道路の幅×6/10 ※特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあたっては、 前面道路の幅×4/10 または 前面道路の幅×8/10 のうち特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの

※前面道路が２つ以上ある場合は、幅員の一番大きいものを計算に使う。

敷地が２つ以上の異なる容積率制限の地域にまたがる場合

敷地全体の延べ面積の最高限度は、それぞれの地域ごとに別々に延べ面積を計算し、それぞれの計算結果を合計する。

容積率の特例

住宅の地下室に関する特例

住宅として使われている部分の床面積の1/3を限度として、延べ面積に算入しないものとする。

共同住宅の共用廊下などに関する特例

マンションなどの共同住宅において容積率の計算をする場合は、建築物の延べ面積に、共用の廊下や階段として使用される部分の面積を算入しないものとする。

建蔽率

建蔽率とは、敷地面積に対する建築物の建築面積の割合。【建築物の建築面積 / 敷地面積】

建築面積とは、建築物の壁などの中心線で囲まれた部分の面積。

建蔽率の限度

用途地域ごとの原則的な建蔽率

用途地域	建蔽率
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 工業専用地域	3/10、4/10、5/10、6/10 のうち都市計画で定める数値
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 準工業地域	5/10、6/10、8/10 のうち都市計画で定める数値
近隣商業地域	6/10、8/10 のうち都市計画で定める数値
商業地域	8/10
工業地域	5/10、60/10 のうち都市計画で定める数値
用途地域の指定がない区域	3/10、4/10、5/10、6/10、7/10 のうち都市計画で定める数値

建蔽率制限が緩和される場合

• 防火地域内の耐火建築物の場合
  • 8/10とされている地域以外の地域であれば、1/10だけ緩和され、8/10とされている地域内では制限がなくなる
• 特定行政庁が指定する角地の場合
  • 全ての用途地域内において建蔽率が1/10だけ緩和される

建蔽率が緩和される割合

用途地域	緩和される割合
	角地	耐火建築物 （防火区域内）	両方
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 工業専用地域	1/10緩和	1/10緩和	2/10緩和
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 準工業地域		1/10緩和 ※8/10とされている区域内については制限なし	2/10緩和 ※8/10とされている区域内については制限なし
近隣商業地域
商業地域		制限なし
工業地域		1/10緩和	2/10緩和
用途地域の指定がない区域

敷地が２以上の異なる建蔽率制限の地域にまたがる場合

敷地全体の建築面積の最高限度は、まず、それぞれの地域ごとに別々に建築面積を計算し、その後、各建築面積を合計する。

建築物の敷地が防火地域の内外にまたがる場合

建築物の敷地が防火地域にまたがっている場合は、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地全体が防火地域内にあるものとみなして、建蔽率制限が緩和される。

建蔽率の適用除外

• 建蔽率の限度が8/10とされている地域内であっても防火地域内にある敷地に耐火建築物を建築する場合
• 巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊（アーケード）その他これに類する建築物を建築する場合
• 公園・広場・道路・川その他これらに類するものの内にある建築物で特定行政庁が安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて許可したものを建築する場合

敷地面積の最低限度

全ての用途地域において、都市計画で、200㎡を超えない範囲で敷地面積の最低限度を定めることができる。

敷地面積の最低限度が定められた場合も、以下のような建築物の敷地については例外になる。

• 建蔽率の限度が8/10とされている地域内であって、しかも防火地域内にある耐火建築物
• 公衆便所、巡査派出所その他これらに類する建築物で公益上必要なもの
• 敷地の周囲に広い公園、広場、道路その他の空地を有する建築物であって、特定行政庁が市街地の環境を害する恐れがないと認めて許可したもの
• 特定行政庁が用途上または構造上やむを得ないと認めて許可した建築物

第一種・第二種低層住宅専用地域における高さ制限など

低層住宅専用地域における高さ制限

• 10mまたは12mのうち都市計画で定められた高さに制限する
• 例外
  • その敷地の周囲に広い公園・広場・道路などの空地のある建築物で特定行政庁が許可したもの
  • 学校などの建築物で特定行政庁が許可したもの

外壁の後退距離の限度

第一種・第二種低層住宅専用地域においては、都市計画で、建築物の外壁などから敷地の境界線までの距離（外壁の後退距離）を1ｍまたは1.5ｍと定めることができる。

低層住宅専用地域内だけに適用される２つの制限

制限	数値
建築物の高さ制限	10ｍまたは12ｍのうちから都市計画で定める
外壁の後退距離の限度	1ｍまたは1.5ｍのうちからと都市計画で定めることができる

斜線制限

斜線制限とは、道路の境界線などから敷地の上空に引いた斜めの線により上の範囲に建物を建てることができないようにする高さ制限。

原則として、底辺を１とする直角三角形において、住居系の用途地域内では1.25、それ以外の地域では1.5の比に、高さがなる場合の角度。

斜線制限の種類

• 道路斜線制限
  • 道路斜線制限とは、道路と道路に面した建物の採光や通風を悪くしないようにするために、道路の上空に一定の空間を確保させるもの
• 隣地斜線制限
  • 隣地斜線制限とは、隣地の敷地に建つ建物との間に空間をつくることにより、採光や通風を確保するためのもの
• 北側斜線制限
  • 北側斜線制限とは、マンションなどが建つことにより北側の敷地の日当たりや風通しが悪くなることを防止するために、建物の北側の高さを制限するもの

斜線制限の適用される地域

	第一種低層住居専用地域	第二種低層住居専用地域	第一種中高層住居専用地域	第二種低層住居専用地域	第一種住居地域	第二種住居地域	準住居地域	近隣商業地域	商業地域	準工業地域	工業地域	工業専用地域	指定のない区域
道路斜線制限	○（全ての地域で適用）
隣地斜線制限	×		○
北側斜線制限	×		●		○

※○：適用される ｜ ×：適用されない ｜ ●：日影規制の対象区域には不適用

日影規制

日影規制とは、北側斜線制限だけでは不十分なため、建物が周りの敷地に影を落とす時間（日影時間）を一定の時間内とするように、直接制限するもの。

日影の制限方法

一年のうちで最も日当たりが悪くなる冬至日に、地面から4mまたは、6.5m（第一種・第二種低層住居専用地域では1.5m）の高さの測定面において、敷地境界線から5mを超える範囲での日影時間を制限する。

対象区域

	第一種低層住居専用地域	第二種低層住居専用地域	第一種中高層住居専用地域	第二種低層住居専用地域	第一種住居地域	第二種住居地域	準住居地域	近隣商業地域	商業地域	準工業地域	工業地域	工業専用地域	指定のない区域
日影制限	○								×	○	×		×	○

※○：地方公共団体の条例で指定された場合に適用される ｜ ×：適用なし

対象建築物

用途地域	対象建築物
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域	軒の高さが7mを超える建築物または地階を除く階数が３以上の建築物
第一種中高層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 準工業地域	高さが10mを超える建築物

日影規制の適用についての例外

• 同一敷地内に２つ以上の建築物がある場合は、これらの建築物を一つの建築物とみなして、全体に日影規制が適用される
• 建築物の敷地が道路・川などに接する場合は、日影規制を緩和する
• 日影規制の対象区外にある10mを超える建築物で、冬至日において、対象区内の土地に日影を生じさせるものは、対象区内にある建物とみなして日影規制を適用する

防火地域内の制限

防火地域内の制限とは、建築基準法で定められた、まちの中心部で火災が燃え広がり大火災にならにようにするための建築物の建築制限。都市計画によって防火地域を指定する。

防火地域内の建築物の建築制限

	述べ面積100㎡以下	延べ面積100㎡超
階数２以下	耐火建築物または準耐火建築物	耐火建築物
階数３以上	耐火建築物	耐火建築物

※階数は地階を含む

耐火建築物とは、鉄筋コンクリート造のビルなどであり、普通、予想できる程度の火事であれば建物が倒れることも、また火事が発生した部分から他へ燃え広がることもないような構造の建築物。

準耐火建築物とは、普通の木造建築物よりも防火性が良いが耐火建築物ほどの耐火性はないものであり、建物内の人が非難できる程度の防火性能を持つ構造の建築物。

防火地域内の建築物の建築制限の例外

• 延べ面積が50㎡以内の平屋建ての付属建築物で、外壁や軒裏が防火構造のもの
• 卸売市場の上家や機械製作工場で主要構造部が不燃材料で造られたもの等で、火災の発生の恐れの少ない用途に使用するもの
• 高さ2mを超える門や塀であって不燃材料で造るか、またはおおわれたもの
• 高さ2m以下の門や塀

看板や広告塔などの防火措置

防火地域内にある看板・広告塔・装飾塔などの工作物で、建築物の屋上に設けるものや高さ3mを超えるものは、その主要な部分を不燃材料で造るかまたは覆うかしなければならない。

準防火地域内の制限

	延べ面積が500㎡以下	延べ面積が500㎡超 ～ 1,500㎡以下	延べ面積が1,500㎡超
階数２以下	規制なし	耐火建築物 準耐火建築物
階数３以下	耐火建築物 準耐火建築物
階数４以下	耐火建築物

※階数は地階を含まない。

防火地域・準防火地域に共通の制限

屋根

市街地における火災を想定した火の粉による建築物の火災の発生を防止するために屋根に必要とされる性能に関して一定の技術的基準に適合するものでなければならない。

外壁の開口部の防火戸

ドアなどの外壁の開口部で延焼の恐れのある部分には、通常の火災時における火炎を有効にさえぎるために必要な性能に関して一定の技術基準に適合する防火戸などの防火設備を設けなければならない。

隣地境界線に接する外壁

外壁が耐火構造のものに関しては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

防火地域・準防火地域にまたがる場合

建築物が防火地域と準防火地域にまたがる場合は、厳しい防火地域内の制限が適用される。

• 防火地域と準防火地域にまたがる場合：防火地域内の制限が適用
• 防火地域と防火・準防火地域として指定されていない地域：防火地域内の制限が適用
• 準防火地域と防火・準防火地域として指定されていない地域：準防火地域内の制限が適用

建築物の内部が防火地域または準防火地域内において防火壁で区画されている場合、その防火壁の部分については緩やかな規制が適用される。

単体規定

単体規定とは、建築基準法で定められた、一つ一つのたてものを安全で衛生的にするための規定。

単体規定は、都市計画区域、準都市計画区域に限らず全国どこでも適用される。

建築物の敷地の衛生と安全

• 建築物の敷地は、これに接する周囲の土地よりも高くなければならず、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地よりも高くなければならない
• 湿潤な土地、出水の恐れの多い土地、またはゴミその他これに類する物で埋め立てられた土地にけんちくぶつを設置する場合においては、地盤の改良その他衛生上または安全上必要な措置を講じなければならない
• 建築物の敷地には、雨および汚水を排出し、または、処理するための適当な下水管・下水溝・ためます等の設置が必要
• 建築物ががけ崩れ等による被害を受ける恐れのある場合においては、用壁の設置その他安全性上適当な措置を講じなければならない

構造耐力

建築物は、自重・積載荷重・積雪・風圧・水圧・土圧および地震その他の震動・衝撃に対して安全な構造のものとして、建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合したものでなければならない。

以下の建築物については、政令で定める基準に従った構造計算によって確かめられる安全性を有することを求められている。

• 規模の大きな木造建築物
• 規模の大きな木造以外の建築物
• 高さが13mまたは軒の高さが9mを超える建築物で、その主要構造部（床、屋根および階段を除く）を石造・レンガ造・コンクリートブロック造・無筋コンクリート造そのたこれらに類する構造としたもの

大規模建築物の主要構造部

• 高さが13mまたは軒の高さが9mを超える建築物で、その主要構造部（床、屋根および階段を除く）の政令で定める部分の全部または一部に木材プラスチックその他の可燃材料を用いたものは、原則として耐火建築物としての基準に適合するものとしなければならない
• 延べ面積が3,000㎡を超える建築物で、その主要構造部（床、屋根および階段を除く）の政令で定める部分の全部または一部に木材プラスチックその他の可燃材料を用いたものは、原則として耐火建築物としての基準に適合するものとしなければならない

屋根

特定行政庁が防火地域および準防火地域以外の市街地について指定する区域内にある建築物の屋根の構造は、原則として、通常の火災を想定した火の粉による建築物の火災の発生を防止するために屋根に必要とされる性能に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるものまたは国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。

外壁

特定行政庁が防火地域および準防火地域以外の市街地について指定する区域にある建築物で、その主要構造部（床、屋根および階段を除く）の政令で定める部分が木材、プラスチックその他の可燃材料で造られたものは、その外壁で延焼の恐れのある部分の構造を、準防火性能に関して政令で定める技術的基準に適合する土塗壁その他の構造で、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるものまたは国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。

防火壁

防火壁とは、火災の拡大を食い止めるための施設で、通常鉄筋コンクリート造で、その両端や上端を建築物の壁面や屋根面から50cm以上突出させて延焼の防止を図るもの。

延べ面積が1,000㎡を超える建築物は、原則として、防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画し、かつ、各区画床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内としなければならないとされている。ただし、耐火建築物または準耐火建築物などは例外。

耐火建築物としなければならない特殊建築物

特殊建築物については、防火地域や準防火地域内でなくても、その建築物の何階をどういう用途に供するかといった基準により『耐火建築物にしなければならない特殊建築物」と『耐火建築物または準耐火建築物にしなければならない特殊建築物』に分類して、防火上の規制を行っている。

共同住宅などで、地上３階以上の部分を共同住宅などに供する場合、その特殊建築物が防火地域内にあれば耐火建築物にしなければならず、防火地域以外の区域内にある場合は、規制が緩和され、一定の技術的基準に適合する準耐火建築物とすることが出来る。

居室の採光と換気

住宅・学校・病院･診療所・寄宿舎・下宿・その他これらに類する建築物で政令で定めるものの居室には、採光の為の窓その他の開口部を設けなければならない。

採光に有効な面積は、その居室の床面積に対して、住宅では1/7以上、その他の建築物に関しては、1/5から1/10までの間において政令で定める割合。

居室には、原則として、換気の為の窓その他の開口部を設けなければならず、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して1/20以上としなければならない。

地階における住宅等の居室

住宅の居室・学校の教室・病院の病室・寄宿舎の寝室で地階に設けるものは、壁や床の防湿の措置その他の事項について衛生上必要な政令で定める技術的基準に適合するものとしなければならない。

避雷設備

高さ20mを超える建築物には、原則として、有効に避雷設備を設けなければならない。周囲の状況により安全に支障がない場合は例外的に必要ない。

昇降機

建築物に設ける昇降機は、安全な構造で、かつ、その昇降路の周壁および開口部は、防火上支障がない構造でなければならない。

高さ31mを超える建築物には、原則として、非常用昇降機を設けなければならない。

災害危険区域

地方公共団体は、条例で、津波・高潮・出水等による危険の著しい地域を災害危険区域として指定することができる。

地方公共団体の条例による制限の付加・緩和

地方公共団体は、地方の気候・風土の特殊性または特殊建築物の用途・規模により、条例で、建築物の敷地・構造・建築設備に関して安全上・防火上・衛生上必要な制限を付加することが出来る。

また都市計画区域や準都市計画区域等の区域外では、市町村は、土地の状況により必要と認めた場合には、国土交通大臣の承認を得て、条例で、区域を限り、単体規定のうち一定の規制を緩和することが出来る。