建築士の頭の中

[2007年]宅建試験の復習日記 vol.19

2007/10/14 日曜日 1:44:03

最近、急激に寒くなってきていますね。油断していたようで、鼻水が止まりません。

宅建の試験日まで、あと8日となりました。
今日の復習日記です。

土地区画整理法

土地区画整理法とは、密集した市街地をつくり直したり、駅前商店街を新しくしたりするなどの目的のために設けられたもの。

土地区画整理法によると、土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、道路や公園などの公共施設を整理したり宅地を利用しやすいものにするために行われる土地の区画形質の変更と公共施設の新設や変更に関する事業のこと。

減歩

減歩とは、宅地の一部を土地の所有者から一定の割合で提供してもらうこと。

換地

換地とは、土地区画整理事業により造成され、従前の住宅ちの代わりに交付される宅地のこと。
延べ床面積とは、各階の床面積を足し合わせたもの。

土地区画整理事業の施行者

土地区画整理事業を行うことができるのは、以下の者に限られている。

  • 個人施行者
  • 土地区画整理組合
  • 区画整理会社
  • 地方公共団体や国土交通大臣など

個人施行者

個人施行の場合、基準や規約を定める必要があり、基準や規約にはその土地区画整理事業の名称などが記載され、事業計画には施行地区設計の概要事業施行期間資金計画が定められる。

土地区画整理組合

土地区画整理組合とは、宅地の所有権や借地権を有する者が7人以上いる場合に、土地区画整理事業を行うために作られた組合。

土地区画整理組合を設立するには、まず、7人以上で共同して定款事業計画を定める。その場合、定款には組合の名称などを記載し、また、事業計画には施行地区設計の概要事業施行期間資金計画が定められる。

組合の設立については、都道府県知事の認可を受ける。

事業計画への同意

個人施行者の場合 施行地うとなるべき区域内の宅地について、施行者以外に権利者がある場合は、事業計画についてそれらの者の同意を得なければならない
土地区画整理組合の場合 定款と事業計画について、施行地区となるべき地域内の宅地の所有権者と借地権者のそれぞれ2/3以上の同意を得なければならない

組合が設立されると、施行地区内の宅地について所有権や借地権を有する者は、全てその組合の組合員とされる。

組合は、その事業に要する経費にあてるため、組合員から賦課金等の金銭を徴収することができる。債権との相殺を主張して、賦課金等の金銭の納付を免れることはできない。

組合を解散する場合は、都道府県知事の認可を受ける必要があり、借入金があるときは、債権者の同意も必要となる。

区画整理会社

区画整理会社とは、宅地の所有権や借地権を有するものを株主とする株式会社などで、土地区画整理事業を行う、以下の一定の条件を満たしたもの。

  • 土地区画整理事業の施行を主たる目的とすること
  • 株式会社の場合であれば、施行地区となる区域内の宅地の所有権や借地権を有する者が総株主の決議権の過半数を保有していること

区画整理会社が土地区画整理事業を施行する場合、基準と計画事業を定めて、施行地区となるべき区域内の宅地の所有権や借地権を有する者のそれぞれ2/3以上の同意権を得たうえで、都道府県知事の認可を得る必要がある。

個人・組合・区画整理会社以外の施行者

地方公共団体や国土交通大臣などが土地区画整理事業を施行する場合は、施行規定や事業計画を定める必要があり、必ず都市計画事業として都市計画決定して、その都市計画事業の施行地域内で施行しなければならない。

建築行為等の制限

建築行為等の制限される期間

建築行為等が制限される期間は、認可などの公告があった日から換地処分の公告があるひまでの間。

建築行為等の制限される行為

土地区画事業の施行の障害となる恐れのある以下の行為。

  • 土地の形質の変更
  • 建築物その他の工作物の新築・改築・増築
  • 政令で定める移動の容易でない物件の設置・堆積

国土交通大臣や都道府県知事は、許可を受けずに建築行為等を行った者や土地・建築物についての権利を承継したものに対して、土地の原状回復を命じたり、建築物の移転・除去を命じることができる。

換地計画

換地計画とは、従前の宅地の変わりに交付される宅地どのように入れ換えるかというプランを決めておくこと。

換地計画は以下のような事項を定める。

  • 換地計画
  • 精算金
  • 保留地

精算金とは、換地を定める場合、人によって不公平が生じることがあるので、それを調整するために、交付したり、徴収したりする金銭のことで、換地計画において額が定められる。

保留地とは、減歩や換地によって余分な土地を作っておき、それを後で売って土地計画整理事業の施行の費用などにあてるため換地計画で定めておく土地。

換地計画で換地を定める場合は、不公平にならないように換地と従前の宅地の位置・地積・土質・水利・利用状況・環境などが対応するように定める必要がある。

保留地を定める目的

個人施行者・土地区画整理組合
区画整理会社
  • 土地区画整理事業の施行費用にあてるため
  • 基準・規定・定款で定める目的
地方公共団体・国土交通大臣など 土地区画整理事業の施行費用にあてるためのみ

個人施行者以外が換地計画を定める場合

個人施行者以外の施行者が換地計画を定めようとする場合、換地計画を2週間、一般の人が自由に見ることができるようにする必要がある。2週間以内に、利害関係者は、施行者に意見書を提出することができ、施行者は、提出された意見書の内容を審査する。

地方公共団体や国土交通大臣などが施行者のときは、換地計画を作成しようとする場合や意見書の内容を審査する場合は、土地区画整理審議会の意見を聴かなくてはならない。

仮換地

仮換地とは、換地処分を行う前に、仮に指定され使用・収益できる土地のこと。

仮換地の指定

個人施行者が仮換地を指定しようとする場合は、あらかじめ、従前の宅地の所有者と仮換地となるべき所有者の同意を得なければならない。

仮換地の指定方法

仮換地の所有者と従前の所有者に対し、以下を通知して行う。

  • 仮換地の位置・地積
  • 仮換地の指定の効力発生日

仮換地指定の効果

通知を受けた従前の土地の所有者は、仮換地指定の効力発生日から仮換地の土地を従前の土地と同じように使用・収益することができるようになり、従前の土地については、使用・収益することができなくなる。

換地指定前に、従前の土地の所有者を、従前の宅地について権原に基づき使用し、または収益することができる者といい、仮換地の土地の所有者を仮換地について権原に基づき使用し収益することができる者という。

従前の宅地の売却や抵当権の設定

仮換地が指定されると、使用・収益する権利は従前の宅地から仮換地に移るが、従前の宅地の売却や抵当権の設定などは、従前の宅地の所有者ができる。

換地指定の効果のまとめ

仮換地の指定前 仮換地の指定後
従前の宅地 使用・収益できる
売却や抵当権設定はできる
使用売却できない
売却や抵当権設定はできる
従後の宅地 使用・収益できない
売却や抵当権設定はできない
使用売却できる
売却や抵当権設定はできない

使用・収益の停止など

使用・収益することができなくなる者のなくなった従前の宅地は、換地処分の公告がある日まで、施行者が管理する。

換地処分

換地処分とは、最終的に、従前の宅地の代わりに換地が交付され、この換地が従前の宅地とみなされること。

換地処分の時期

換地処分は、原則として、換地計画区域の全部について土地区画整理事業の工事が完了した後に、遅滞なく行わなければならない。

ただし、規準・規約・定款・施行規程に別段の定めがあれば、例外として価値計画の区域全部について、工事が完了する前でも換地処分をすることができる。

換地処分の方法

換地処分は、施行者が関係権利者に換地計画で定められた関係事項を通知して行う。

個人施行者・土地計画整理組合・区画整理会社・市町村などが換地処分をした場合は、遅延なく、都道府県知事に届け出なければならない。

換地処分の効果

換地処分の効果の発生時点

換地処分の公告があった日の終了時 換地処分の公告があった日の翌日
換地計画で定めれた換地が、従前の宅地とみなされる
仮換地指定の効果消滅
事業の施行により行使する利益がなくなった地役権の消滅
精算金の確定
施行者による保留地の取得
事業施行により設置されて公共施設を市町村が管理

換地処分と登記

施行者は、換地処分の公告があった場合は、直ちに、そのことを換地計画の区域を管轄する登記所に通知しなければならない。

投稿者 nori

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