このペースで宅建の勉強を続けていたら、参考書が半分くらいしか出来そうにないことにうすうす気づいてはいるが、そんなことを気にしたところでこれ以上勉強時間を捻出するのは難しいので気づいていないフリをしている。

宅建の試験日まで、あと25日となりました。
今日の復習日記です。

取引主任者とは

宅建の試験に合格し、主任者登録を受けて、取引主任者証の交付を受けて初めて、宅地建物取引主任者になれる。
これに対して、主任登録を受けた他だけで、取引主任者証の交付を受けていないものは、宅地建物取引主任者資格者と呼ぶ。

• 宅建の試験に合格
  • ２年以上の実務経験または国土交通大臣の指定する実務講習の修了等
  • 登録欠格要件にあたらない
• 宅地建物取引主任者登録（宅地建物取引主任者資格者）
  • 登録を受けている都道府県知事の指定する講習で申請前６月以内に行われるものの講習
• 宅地建物取引主任者証の交付（宅地建物取引主任者）

取引主任者でなければ出来ないこと

• 重要事項の説明をすること
• 重要事項説明書に記名押印をすること
• 37条書面（契約成立後に交付する書面）に記名押印すること

専任の取引主任者であるか否かは問題ではない。

取引主任者の登録の申請

合格した宅建試験を行った都道府県知事の登録を受けことが出来る。登録を受けるか否かは自由なので、登録をしなくても試験の合格が無効になることはない。

取引主任者の登録の準備

• 宅地建物の取引に関し２年以上の実務経験を有するか、または国土交通大臣がその実務経験を有するものと同等以上の能力を有すると認める者（国土苦痛大臣が指定する実務講習を修了した者など）であること。
• 以下の欠格要件にあたらないこと
  • 宅建業に係わる営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年
  • 成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者
  • 宅建業法66条１項８号または９号に該当することにより免許を取り消され、その取消しの日から５年を経過しない者（免許を取り消された者が法人である場合は、その取消しに係わる聴聞の期日・場所の公示日前60日以内にその法人の役員であったもので当該取消しの日から５年を経過しない者）
  • 宅建業法66条１項８号または９号に該当するとして免許取消処分の聴聞の期日・場所の公示日から処分をするかしないかを決定する日までの間に、廃業の届出をした者（廃業をするについて相当の理由がある者を除く）で、届出の日から５年を経過しない者
  • 上記の期間内に合併により消滅した法人または解散・廃業の届出があった法人（相当の理由がある場合を除く）の聴聞の期日・場所の公示日から60日以内に役員であった者で、その消滅または届出から５年を経過しない者
  • 禁錮以上の刑に処され、その刑の執行の終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
  • 宅建業法もしくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことにより、または傷害罪、傷害現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪、背任罪もしくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処され、その刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった５年を経過しない者
  • 不正登録等の理由で登録消除処分に係わる聴聞の期日・場所の公示日から処分をするか否かを決定する日までの間に、登録の消除された日から５年を経過しない者
  • 事務禁止処分を受け、その禁止期間中に、本人からの申請により登録が消除され、まだその期間が満了しない者

取引主任者登録・変更の登録の申請

主任者登録簿の登載事項

登録は、都道府県知事が宅地建物取引主任者資格登録簿に以下の事項を登載することで行われる。

• 氏名、生年月日、住所、本籍、性別
• 宅建業者の従業者の場合、宅建業者の商号・名称・免許証番号
• 登録番号、登録年月日
• 指示処分・事務禁止処分を受けた場合、その内容・年月日

主任者登録簿の変更の登録の申請

登録を受けた者は、登載事項に変更があった場合、遅延なく変更の登録を申請しなければならない。変更が必要なものは以下のもの。

• 氏名、住所、本籍
• 勤務先の宅建業者の商号・名称・免許証番号

主任者登録の効力

• 登録が消除されない限り一生有効
• どの都道府県知事の登録・取引主任者証の交付を受けても、日本全国で取引主任者としての事務を行うことが出来る

主任者登録の移転

• 都道府県以外に所在する宅建業者に従事、または従事しようとする場合は事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対して、登録を移転することを申請することが出来る（単に、住所が変わっただけでは移転することはできない）
• 登録の移転の申請は、現に登録を受けている都道府県知事を経由して行う
• 事務の禁止期間中は、登録の移転の申請を行うことは出来ない

死亡等の届出

届出が必要な場合

届出事由	届出義務者
死亡したとき	相続人
宅建業に係わる営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者になったとき	本人
破産者で復権を得ないものになったとき
宅建業法66条１項８号または９号に該当することにより免許を取り消され、その取消しの日から５年を経過しない者（免許を取り消されたものが法人の場合は、その取消しに係わる聴聞の期日・場所の公示日前60日以内にその法人の役員であったもので当該取消しの日から５年を経過しない者）に該当するようになったとき
宅建業法66条１項８号または９号に該当するとして免許取消処分の聴聞の期日・場所の公示日から処分をするかしないかを決定する日までの間に、廃業の届出をした者（廃業をするについて相当の理由がある者を除く）で、届出から５年を経過しないものに該当するようになったとき
上記の期間内に合併により消滅した法人または解散・廃業届出があった法人（相当の理由がある場合を除く）の聴聞の期日・場所の公示日前60日以内に役員であった者で、その消滅または届出の日から５年を経過しない者で、その消滅または届出の日から５年を経過しない者に該当するようになったとき
禁固刑以上の刑に処され、その刑の執行を終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者に該当するようになったとき
宅建業法もしくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことにより、または傷害罪、傷害現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪、背任罪もしくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処され、その刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から５年を経過しないものに該当するようになったとき
成年被後見人になったとき	成年後見人
被保佐人になったとき	保佐人

届出期間

その日（死亡の場合、相続人が事実を知った日）から30日以内。

登録の消除事由

• 本人から登録消除の申請があったとき
• 死亡等の届出があったとき
• 死亡の届出がなくても死亡の事実が判明したとき
• 試験の合格決定を取り消されたとき
• 監督処分としての登録消除処分

取引主任者証の交付

• 取引主任者証の交付申請は、登録をしている都道府県知事に対して行う
• 取引主任者証の交付を受けようとする者は、以下の場合を除き登録をしている都道府県知事のが指定する講習を申請前６月以内に行われるものを受講する必要がある
  • 宅建の試験に合格した日から１年以内に取引主任者証の交付を受けようとする者
  • 既に取引主任者証の交付を受けており、登録の移転と共に新たな取引主任者証の交付を受けようとする者

取引主任者証の記載事項・書き換え交付

取引主任者証の記載事項

• 取引主任者の氏名・生年月日・住所
• 登録番号・登録年月日
• 取引主任者証の交付年月日
• 有効期間の満了する日

取引主任者証の書き換え交付の申請

氏名または住所に変更が生じた場合遅延なく、変更の登録申請をすると共に、取引主任者証の書き換え交付の申請をする必要がある。この場合、新たな取引主任者証は現に有する取引主任者証と引き換えに行われる。

取引主任者証の書き換え交付の申請

• 取引主任者証の有効期限は５年
• 取引主任者証の有効期限の更新を受ける者は、登録をしている都道府県知事が指定する講習で新たな取引主任者証の交付の申請前６ヶ月以内に行われるものを受講する必要がある

取引主任者証の提示・返納・提出

提示義務

• 重要事項の説明のとき
• その他、取引関係者から請求があったとき

返納義務

• 取引主任者証が効力を失ったとき
• 登録が削除されたとき

提出義務

• 事務禁止処分を受けたとき（交付を受けた都道府県知事に提出）

登録の移転時における取引主任者証

1. 登録の移転があった場合、登録主任者証の効力を失う
2. 登録の移転の申請と共に新たな取引主任者証の交付を申請する場合、法定講習を受講する必要はない
3. ２．の場合、新たな取引主任者証の有効期限は、前の取引主任者証の有効期限の残りの期限になる
4. ２．の場合、新たな取引主任者証は、前の取引主任者証と引き換えに交付される

専任の取引主任者の設置義務

専任の取引主任者の設置場所

• 事務所
• 予約を含む契約を締結、または契約の申し込みをする場所
  • 継続的に業務を行うことが出来る施設を有する場所で、事務所以外のもの
  • 宅建業者が一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場所の案内所
  • 他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介を案内所を設置して行う場合の案内所
  • 宅建業者が業務に関して展示会その他これに類する催しを実施する場所

専任の取引主任者の設置人数

• 事務所：業務に従事する者５人に１人
• 事務所以外：少なくとも１人

20歳未満の者が専任の取引主任者になれる場合

専任の取引主任者は、原則として成年者（満20歳以上）でなければならない。ただし、未成年者であっても専任の取引主任者になれる場合は以下の通り。

• 未成年者が宅建業者であるか、または宅建業者の役員である場合
• 婚姻をしている場合

専任の取引主任者の専任の定義

専任とは、事務所等に常勤している状態のことをいう。アルバイトやパートタイマー、他の事務所を兼任しているものは専任とはいえない。また、会社の監査役は法律によって取締役やその他の使用人を兼ねることができないとされているので専任の取引主任者になれない。

専任の取引主任者の設置義務を満たさない場合

２週間以内に新たな専任の取引主任者を置くか、従業員数を減らさなくてはならない。