建築士の頭の中

[2007年]宅建試験の復習日記 vol.4

2007/09/28 金曜日 17:38:55

このブログのデザインというかレイアウトが日々少しずつ変わっていることに気づいている人はどれくらいいるだろう?

これから大幅にデザインを変更するときに備えて、見た目以上に見えない部分が変更されているのですがそんなこと分かるわけないですね。

宅建の試験日まで、あと24日となりました。
今日の復習日記です。

営業保証金制度の概要

  • 営業保証金の供託:宅建業者が営業を開始する前に供託所(法務局等)に供託する
  • 営業保証金の還付:お客さんが供託所から営業保証金で還付(支払い)を受ける
  • 営業保証金の取戻:宅建業者が廃業・免許取消し等で、供託の必要がなくなった場合、宅建業者が供託所から取戻しを受ける

営業保証金の供託

供託金額

事務所の数によって変わる。金額は以下の合計

  • 主たる事務所:1,000万円
  • 従たる事務所:1ヶ所につき500万円

供託金が有価証券の場合の評価額

  • 国債証券:額面金額
  • 地方債証券:・政府保証債証券:額面金額の90%
  • その他の有価証券:額面金額の80%

供託場保

主たる事務所のもよりの供託所

供託手続・事業開始

宅建業者は、供託所から交付される供託書の写しを添付して、供託した旨を免許権者(国土交通大臣または都道府県知事)に届け出る届出後から事業を開始することが出来る。

営業供託金を供託した旨を届出ずに業務を行った場合、業務停止処分(情状が特に重い場合は、免許取消処分)を受ける他に、6月以下の懲役または30万円以下の罰金またはこれらの併科に処される。

供託した旨の届出がされない場合

  • 国土交通大臣または都道府県知事は、免許した日から3月以内に宅建業者が営業保証金を供託した旨を届出ない場合、その届出をすべき旨の催告をしなければならない。
  • 上記の催告が到達した日から1月以内に宅建業者が供託した旨の届出をしないときは、国土交通大臣または都道府県知事は、その宅建業者の免許を取り消すことが出来る。

新たに事務所を設置した場合

設置した分の営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託し、その旨の届出をした後でなければ、その事務所で事業を開始してはならない。

営業保証金の保管換え

主たる事務所の移転により、もよりの供託所が変わった場合は、新しい供託所に営業保証金を供託しなければならない。そのための手続は、金銭のみで営業保証金を供託しているか否かで変わる。

金銭のみで営業保証金を供託している場合

宅建業者遅滞なく従来の供託所に対して新たな供託所への営業保証金の保管換えをを請求しなければならない。

有価証券を含む営業保証金を供託している場合

有価証券のみまたは、金銭と有価証券で営業保証金を供託している場合は、宅建業者遅滞なく移転後の供託所新たに供託しなければならない。その後、従来の供託所から営業保証金を取り戻す。

営業保証金の還付

還付請求権者

営業保証金の還付を受けることが出来る人は、宅建業者と宅建業に関して取引をしたもので、宅建業に関する取引によって生じた債権。

還付額

供託されている営業保証金の額の範囲内。

還付された場合の補充供託

  1. 営業保証金が還付されたため免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた宅建業者は、その日から2週間以内不足額を供託しなければならない。
  2. 供託したときは、その日から2週間以内に、その旨を免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届け出なければならない。

営業保証金の取戻し

取戻事由

  • 免許の有効期限が満了したとき
  • 廃業等の届出により免許が効力を失ったとき
  • 宅建業者が死亡・合併消滅したとき
  • 免許を取り消されたとき
  • 事務所の一部の廃止により、営業保証金額の額が規定額を超えたとき
  • 主たる事務所が移転して、もよりの供託所が変わり、新たに供託したとき
  • 保証協会の社員になって、営業保証金の供託を免除されたとき

取戻しのための公告

宅建業者は、原則として、還付請求権者に対して6月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内に申し出がない場合にのみ、営業保証金を取り戻すことができる。

ただし、例外として、取戻事由発生から10年を経過したものと、事務所の移転および保証協会の社員になることによる取り戻しについては公告が必要ない。

取戻事由 公告の要否
免許の有効期間が満了したとき 原則:必要
例外:取戻事由発生から10年を経過したとき
廃業等の届出により免許が効力を失ったとき
宅建業者が死亡・合併したとき
免許を取り消されたとき
事務所の一部の廃止により、営業保証金の額が規定額を超えたとき
主たる事務所が移転して、もよりの供託所が変わり、新たに供託したとき 不要
保証協会の社員になって、営業保証金の供託を免除されたとき

保証協会

保証協会とは

宅建業者のみを社員とする、国土交通大臣が指定した公益社団法人
※現在、『社団法人全国宅地建物取引業保証協会』と『社団法人不動産保証協会』がある。

宅建業者は、複数の保証協会の社員になることはできない

保証協会の業務

保証協会の必須業務

  • 取引に関する苦情の解決
  • 取引主任者等に対する研修の実施
  • 弁済業務

保証協会の任意業務

  • 一般保証業務
  • 手付金等の保管事業
  • 宅建業の健全な発達を図るために必要な業務

弁済業務保証金制度の概要

弁済業務保証金の供託

  1. 宅建業者が保証協会に弁済業務保証金分担金を納付
  2. 保証協会が供託所に弁済業務保証金を供託

弁済業務保証金の還付

  1. 還付請求権者が保証協会に還付認証の申請
  2. 保証協会が還付請求権者に還付認証
  3. 還付請求権者が供託所に還付請求
  4. 供託所が還付請求権者に還付

弁済業務保証金の補充供託

  1. 保証協会が供託所に還付額相当の補充供託金を供託
  2. 宅建業者が保証協会に還付額相当の還付充当金を納付

営業保証金制度との関係

保証協会の社員になった宅建業者は、営業保証金の供託を免除され、公告をせずに営業保証金を取り戻すことが出来る。

弁済業務保証金分担金の納付

  • 納付期日:保証協会に加入しようとする日まで
  • 金額:主たる事務所が60万円、従たる事務所1ヶ所につき30万円
  • 納付方法:金銭で納付

※保証協会は、社員が保証協会に加入する前に行った取引の債権についても弁済する義務がある。

弁済業務供託金の供託

  • 供託者:保証協会
  • 供託時期:弁済業務保証金分担金の納付を受けた日から1週間以内
  • 供託場所:法務大臣および国土交通大臣の定める供託所(東京法務局)
  • 金額:弁済業務保証金分担金と同額
  • 供託方法:金銭および一定の有価証券

新たに事務所を設置した場合

新たに事務所を設置した日から2週間以内にその事務所分に相当する弁済業務保証金分担金を保証協会に納付する。納付を怠った場合は、社員の地位を失う。

弁済業務保証金の還付

弁済業務保証金の還付請求権者

保証協会の社員と宅建業に関して取引したもので、その取引によって生じた債権を有する場合。その社員が社員になる前に取引した者も含まれる

弁済業務保証金の還付金額

営業保証金の額の範囲内。

補充供託・還付充当金の納付

保証協会は、還付後に供託所から国土交通大臣を経て通知を受けた日から2週間以内還付額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。

保証協会の社員は、保証協会から還付充当金を納付する通知を受けた日から2週間以内還付充当金を保証協会に納付しなければならない。もし期限以内に還付充当金を納付しない場合は、保証協会の社員の地位を失う。

弁済業務保証金の取戻し事由

  • 保証協会の社員でなくなった場合:公告が必要
  • 一部の事務所を廃止した場合(超過額分):公告が不要

保証協会の社員の地位を失った場合

保証協会の社員の地位を失った場合は、その日から1週間以内に営業保証供託金を供託しなければならない。

弁済業務保証金準備金とは

保証協会が還付充当金の納付がないときに備えて、弁済業務保証金の供託に充てるために積み立てた一定のもの。

特別弁済業務保証金分担金とは

弁済業務保証金準備金を弁済業務保証金の供託に充てても不足する場合に、保証協会が全社員に対し納付をさせるもの。保証協会の社員である宅建業者が負担する。

この通知を受けたものは、通知を受けた日から1ヶ月以内に特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付する必要があり、納付しないときは社員の地位を失う。

投稿者 nori

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