タバコを買おうと思って、自動販売機に千円札を入れたら戻ってきた。何回入れても戻ってくるので、その千円札をよくよく見てみると、『我輩は過去である。名前は野口ではない。』 と書かれていた。

宅建の試験日まで、あと23日となりました。
今日の復習日記です。

媒介契約と代理契約

売却希望者・購入希望者などから、媒介・代理の依頼を受け際に依頼者と結ぶ契約のことを媒介契約・代理契約という。ただし、媒介契約・代理契約の規制は、宅地建物の売買・交換の媒介・代理に適用され、賃借の媒介・代理には適用されない。

• 媒介契約とは：売買契約は本人同士が行う媒介にとどまる
• 代理契約とは：売買契約は宅建業者が代理者として行う

媒介契約の種類

• 一般媒介契約：他の宅建業者に重ねて依頼できる
  • 非明示一般媒介契約：他の宅建業者を明示する義務はない
  • 明示型一般媒介契約：他の宅建業者を明示する義務がある
• 専任媒介契約：他の宅建業者に重ねて依頼できない
  • （非専属型）専任媒介契約：自己発見取引は許される
  • 専属専任媒介契約：自己発見取引も許されない

媒介契約の種類に応じた規制

専任媒介契約の有効期限

• 専任媒介契約の有効期限は３月を超えることはできない。３月を超えた場合の有効期限は３月
• 有効期限は、依頼者の申し出により更新することが出来る。更新後の有効期限も上記の通り。自動更新の約束は無効

業務の処理状況の報告義務

専任媒介契約をした場合、業務の処理状況報告をしなくてはならない。報告の方法に制限はなく口頭でもかまわない。

• 非専属型の専任媒介契約：２週間に１回以上
• 専属専任媒介契約：１週間に１回以上

指定流通機構への登録義務

専任媒介契約を締結した場合、国土交通大臣が指定する流通機構（指定流通機構）に登録する義務がある。

• 専属専任媒介契約を除く専任媒介契約：契約締結日から７日以内（宅建業者の休業日を除く）
• 専属専任媒介契約：契約締結日から５日以内（宅建業者の休業日を除く）

指定流通機構への登録後、宅建業者は登録を証する書面を、遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。

指定流通機構への登録事項

• 宅地建物の所在・規模・形質
• 宅地建物を売買すべき価格
• 都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なもの
• 交換契約に係わるものの場合は、当該宅地建物の評価額
• 専属専任媒介契約である場合はその旨

指定流通機構へ登録した宅地建物の売買・交換契約が成立した場合は、遅滞なく、登録番号・取引価格・契約成立年月日を指定流通機構へ通知する必要がある。

媒介契約書面

ほとんどの契約は、当事者の合意があれば成立するが、宅建業者には媒介契約書面の作成義務が課せられている。

• 宅地建物の売買・交換の媒介契約を締結した場合は、遅滞なく、媒介契約の内容を記載した書面（媒介契約書面）を作成し、記名押印したうえで、依頼者に交付しなければならない。（取引主任者ではなく、宅建業者の記名押印であること）
• 契約書面の記載事項
  • 宅地の所在・番地等、建物の所在・種類・構造等
  • 宅地建物を売買すべき価額・評価額
  • 専任媒介契約かどうか、一般契約の場合は明示型かどうか
  • 媒介契約の有効期限、解除に関する事項
  • 指定流通機構への登録に関する事項
  • 報酬に関する事項
  • 専任媒介契約の場合、依頼者が他の宅建業者の媒介・代理によって売買･交換契約を成立させたときの措置
  • 専属専任媒介契約の場合、依頼者が宅建業者の探索した相手以外の者と売買・交換契約を締結したときの措置
  • 明示型の一般契約の場合、依頼者が明示していない宅建業者の媒介・代理によって売買・交換契約を成立させたときの措置
  • 当該媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別
• 媒介契約書面に記載した宅地建物を売買すべき価額またはその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。書面にする必要はなく、口頭でも可。

誇大広告の禁止

広告をするときは、以下の事項について著しく事実に相違する表示をし、または実際のものより著しく優良・有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

• 所在・規模・形質
• 現在・将来の、利用の制限・環境・交通その他の利便
• 代金賃借等の対価額支払方法
• 代金・交換差金に関する金銭の賃借の斡旋

おとり広告も禁止の対象となる。

誇大広告をすれば、誤認・損害がなくても宅建業法違反となる。

広告開始時期の制限

宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認等の処分後でなけば、すべての取引態様に関する広告をしてはならない。申請しただけの段階では不可。

取引態様の明示

• 宅建業法は、取引形態の明示を宅建業者に義務付けている
• 宅建業者は、宅地建物の売買・交換・賃借に関して注文を受けた時は、遅滞なく、その注文をしたものに対し、取引態様の別を明示しなければならない。取引態様に特に規制はなく口頭で行ってもよい。
• 同じ物件について何回か広告を行うときでも、毎回、取引態様を明示する必要がある

重要事項の説明の義務

重要事項の説明を行う義務を負っているのは宅建業者で、実際に説明を担当するのは取引主任者。

重要事項の説明の方法

• 説明する人：取引主任者
• 説明される人：物件を取得し、または借りようとしている者（買主・交換の取得者・借主）。売主や貸主に対する説明の必要はない
• 説明時期：売買・交換・賃借の契約が成立するまでの間
• 説明方法：説明内容を記載し取引主任者の記名押印のある書面（重要事項説明書・35条書面）を相手方に交付し、かつ取引主任者証を相手方に提示した上で、取引主任者が説明する

重要事項の説明の内容

1. すべての取引・物件に共通する説明事項
2. 未完成物件の場合に加わる説明事項
3. 区分所有建物の場合に加わる説明事項
4. 賃借の場合に加わる説明事項
5. 割賦販売の場合に加わる説明事項
6. 建物の売買・交換の場合に加わる説明事項

供託所に関する説明

宅建業法は、営業保証金や弁済業務保証金が供託されている供託所等についての説明を義務付けている（供託所等の説明）。

説明の方法・内容

供託所に関する説明は、取引主任者が説明する必要がなく、書面を作成・交付する必要がない。また、説明をするようにしなければならないという弱い義務であり、違反したときの監督処分が軽い。

• 説明時期：売買・交換・賃借の説明が成立するまでの間
• 宅建業者が保証協会の社員である場合：営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所、その所在地
• 宅建業者が保証協会の社員でない場合：保証協会の名称・住所・事務所の所在地、弁済業務保証金が供託されている供託所、その所在地

重要な事実の告知義務

宅建業者は、その業務に関して、相手方に対し、重要な事項について故意に事実を告げず、または不実のことを告げてはならない。

守秘義務と重要な事実の告知義務がぶつかり合う場面では、重要な事実の告知義務が優先される。