勉強前に部屋の片付けに時間を費やしてしまうという試験勉強にはつきものの罠にはまってしまった。

宅建の試験日まで、あと22日となりました。
今日の復習日記です。

売買契約等の締結

売買契約等の締結は、当事者の意思の合致があれば契約が成立し、契約書を作って印鑑を押したときではない。

契約締結時期制限

宅建業者は、建物建築に関する完了前においては、当該工事に必要とされる開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、自ら当事者としてまたは当事者を代理して売買・交換契約を締結したり、売買・交換契約の媒介をしたりしてはならない。

広告開始時期と契約締結時期制限の違い

	広告開始時期制限	契約締結時期制限
対象	全ての取引態様	売買・交換（賃借の媒介・代理は制限なし）
監督処分	指示書分	業務停止処分 情状が特に重いときは免許取消処分
罰則	なし	なし

手付賃与等の禁止

宅建業者は、手付について貸付その他の信用を供与することにより締結を誘引してはならない。

• 手付とは：売買契約の締結等をした際に支払われる金銭等のこと
• 信用の供与とは：手付後の支払いや分割支払いを認めること

契約締結等の不当な勧誘の禁止

契約締結等の不当な勧誘の禁止事項は以下の通り。

• 利益が生ずることが確実であると誤解されるべき断定的判断を提供する行為
• 契約の目的物である宅地建物の将来の環境・交通その他の利便性について誤解させる行為
• 不当な理由なく、当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒む行為
• 電話による長時間の勧誘その他の私生活・業務の平穏を害する方法によりそのものを困惑させる行為
• 契約の申し込みの撤回・解除を妨げるため、相手方等を威迫する行為
• 相手方の契約の申し込みの撤回に際し、既に受領した預かり金の変換を拒む行為
• 相手方が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒む、また妨げる行為

37条書面とは

37条書面とは、契約内容を記載した書面のことをいい、宅建業法では、宅建業者に対し契約内容を書面に記載して当事者に交付することを義務付けている。

37条書面の作成・交付

• 売買・交換・賃借の契約成立後に、遅滞なく、契約の当事者に37条書面を交付しなければならない
• 37条書面には、取引主任者の記名押印をさせなければならない

重事項の説明と37条書面の違い

	重事項の説明	37条書面
時期	契約が成立するまで	契約後、遅滞なく
担当	取引主任者が説明	誰が交付してもよい
相手方	取引しようとする者 借りようとするもの	契約の当事者
記名押印	取引主任者	取引主任者
説明の要否	必要	不要
場所	制限なし	制限なし

37条書面の記載事項

定めの有無に係わらず記載すべき事項

売買・交換	賃借
当事者の氏名（法人の場合は名称）、住所 宅地建物を特定するために必要な表示
代金・交換差金の額支払い時 宅地建物の引渡し時期 移転登記の申請時期	借賃額・支払時期・支払方法 宅地建物の引渡し時期

定めがあれば記載すべき事項

売買・交換	賃借
契約の解除に関する定めがあるときは、その内容 損害賠償額の予定・違約金に関する定めがあるときは、その内容 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
代金・交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額・授受時期・授受目的 代金・交換差金についての金銭の賃借の斡旋に関する定めがあるときは、その斡旋が成立しないときの措置 瑕疵担保責任について定めがあるときは、その内容 租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容	借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額・授受時期・授受目的

不当な履行遅延の禁止

宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地建物の登記・引渡し、取引に係わる対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない。

守秘義務

• 宅建業者は、正当な理由がある場合でなければ、業務上知り得た秘密を他に漏らしてはならない。宅建業を営まなくなった後も同様
• 宅建業者の従業者は、正当な理由がある場合でなければ、宅建業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。従業者でなくなった後も同様

守秘義務における正当な理由とは

• 本人承諾があるとき
• 法律上秘密を告げる理由があるとき（裁判の承認・税法上の調査など）
• 取引相手に告げる必要があるとき（重要な事実の告知義務）

従業者証明書・従業者名簿

宅建業者の従業者であることを明確にさせるため、従業者証明書制度が設けられている。

• 宅建業者は、従業者に、その従業者であることを証する証明書（従業者証明書）を携帯させなければ、そのものを業務に従事させてはならない（取引主任者証とは別）
• 従業者は、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならない

従業者名簿

• 宅建業者は、その事務所ごとに、従業者名簿を備えなければならない
• 従業者名簿の保存期限は、最終の記載をした日から10年間
• 宅建業者は、取引の関係者から請求があったときは、従業者名簿をそのものの閲覧に供しなければならない

従業者名簿の記載事項

• 氏名
• 住所
• 従業者証明書の番号
• 生年月日
• 主たる職務内容
• 取引主任者であるか否かの別
• 当該事務所の従業員となった年月日
• 当該事務所の従業員でなくなったときの年月日

帳簿の備付け

不正な行為を防止するために、帳簿の作成・備付けが義務付けられている。

• 宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅建業に関し取引のあったつど、その取引の内容等を記載しなければならない
• 帳簿は各事業年度の末日に閉鎖し、閉鎖後5年間保存しなければならない

案内所等の届出

契約を締結したり契約の申し込みを受けたりする場所については、専任の取引主任者の設置が義務付けられていると同時に、免許権者等への届出（案内所等の届出）が必要とされている。

案内所等の届出の必要な場所

• 継続的に業務を行うことが出来る施設を有する場所で、事務所以外のもの
• 宅建業者が一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合の当該案内所
• 他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介を案内所を設置して行う場合の当該案内所
• 宅建業者が業務に関して展示会その他これに類する催しを実施する場所

届出の方法

免許を受けた国土交通大臣（案内所等の所在地の都道府県知事を経由する）または都道府県知事と、案内所等の所在地を管轄する都道府県知事に対して、案内所等で業務を開始する日の10日前までに、一定事項を届け出る必要がある。

届出の一定事項

• 所在地
• 業務内容
• 業務を行う期間
• 専任の取引主任者の氏名

標識の掲示

宅建業者が事務所や案内所を設置した場合は、標識の掲示が義務付けられている。

標識の掲示が必要な場所

• 事務所
• 継続的に業務を行うことが出来る施設を有する場所で事務所以外のもの
• 宅建業者が一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合の当該案内所
• 他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介を案内所を設置して行う場合の当該案内所
• 宅建業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場所
• 宅建業者が一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地建物の所在場所