建築士の頭の中

[2007年]宅建試験の復習日記 vol.7

2007/10/01 月曜日 18:03:04

あと○日という表現をする場合は、その当日を入れたらいけないような気がする。ということは、今日は宅建の試験日まで、あと21日ではなくて20日?

何事もなかったように修正しておくことにする。

宅建の試験日まで、あと20日となりました。
今日の復習日記です。

自ら売主制限とは

自ら売主制限とは、宅建業者が売主、宅建業者でないものが買主となる宅地建物の売買契約にのみ適用される8つの制限

宅建業者間の取引や宅建業者でないものが売主の場合は適用されない。

クーリングオフ制度とは

クーリングオフ制度とは、一度行った契約やその申し込みをなかったことに出来る制度。

クーリングオフ制度の適用の有無

宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約について、事務所等以外の場所において、買受の申し込みをした者または売買契約の締結をしたものは、原則として、書面により当該買受の申し込みの撤回または契約の解除をすることができる。

クーリングオフが制度されない事務所等の場所

以下の場所で、買受の申し込みや売買契約をした場合は、クーリングオフが適用されない。

  1. 宅建業者の事務所
  2. 宅建業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことが出来る施設を有するもの
  3. 宅建業者の案内所(土地に定着したものに限る)
  4. 売主である宅建業者から媒介・代理の依頼を受けた宅建業者の1~3の場所
  5. 宅建業者(媒介・代理をする宅建業者を含む)が取引主任者を置くべき場所(土地に定着するものに限る)で契約に関する説明をした後、展示会等の催しを土地に定着する建物内において実施する場合の、催しを実施する場所
  6. 相手方(申込者・買主)から申し出た場合の、相手方の自宅・勤務場所

テント張りの案内所等は、土地に定着するものと認められない。

買受の申し込みと売買契約の締結の場所が異なる場合は、買受の申し込みの場所を基準に判断する。

クーリングオフの制限

次のいずれかに該当する場合は、クーリングオフをすることが出来なくなる。

  • 宅建業者が申し込みの撤回等を行うことが出来る旨を書面で告知した日から起算して、8日間を経過したとき
  • 買主が宅地建物の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったとき

クーリングオフの方法

申し込みの撤回等は、書面により行われなければならず、その書面を発したときに、撤回等の効力を生じる。

クーリングオフの効果

  • 申し込みの撤回等が行われた場合、宅建業者は、申込者等に対し、速やかに手付金その他の金銭を返還しなければならない。
  • 宅建業者は、申し込みの撤回等に伴う損害賠償または違約金の支払いを請求することは出来ない
  • クーリングオフ制度に関する特約で、買主に不利なものは無効

自己の所有に属しない宅地建物の売買契約制限

自己の所有に属しない宅地建物とは、以下の通り。

  • 売主以外の者の所有に属する宅地建物
  • 未完成の宅地建物

他人物売買の売買契約制限

民法では、他人の者を売買目的にすることが出来るが、宅建業者が自ら売主になる売買契約においては、他人物売買は原則として禁止されている。

原則

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地建物については、自ら売主となる売買契約(予約を含む)を締結してはならない。

例外

宅建業者が当該宅地を取得する契約(予約を含むが、契約・予約の効力の発生が条件に係わるものを除く)を締結している場合には、売買契約を締結することが出来る。

※契約・予約の効力の発生が条件に係わるものとは、停止条件等のことをいう。

未完成物件の売買契約制限

宅建業者は、手付金等の保全措置を講ずれば、自ら売主として未完成物件の売買契約を締結することが出来る。

このとき、契約締結時期制限も適用され、開発許可・建築確認等を受けている必要がある。

瑕疵担保責任の特約制限

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、売買の目的物に瑕疵(傷、欠陥)があった場合に、売主の負う責任のこと。

瑕疵担保責任の内容

民法の規定によれば、目的物に隠れた瑕疵がある場合には、善意無過失の買主は、損害賠償を請求することができ、瑕疵により契約の目的を達成できないときは契約を解除することも出来る。

  • 売主は、瑕疵につき過失がない場合にも責任を負わされる(無過失責任
  • 瑕疵担保責任を追求することが出来る期間は、買主が瑕疵の存在を知った日から1年間

瑕疵担保責任の特約に関する制限

原則

宅建業者が自ら売主となる売買契約においては、瑕疵担保責任につき、民法の規定よりも買主に不利な特約をしてはならない

例外

瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年以上とする特約は許される。

原則・例外に違反する買主に不利な特約は無効となる。

損害賠償の予定等の制限

損害賠償額の予定とは

損害賠償額の予定とは、損害賠償の額を予め定めておくもの。当事者が債務不履行」をしたら債務不履行をされたものは、損害の発生や額を証明しなくても予め定められた額の損害賠償を請求することができる。これにより、当事者は、実際の損害額を主張して賠償額を争うことができなくなる。

損害賠償額の予定等の制限

宅建業者が自ら売主となる売買契約において、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金の定めをするときは、それらの合計額が代金額の10分の2を超えてはならない。10分の2を超える定めは、超える部分につき無効

手付の額の制限等

解約手付とは

手付とは、売買契約等を締結した際に支払われる金銭等をいう。

解約手付とは、買主が支払った手付を放棄して、売主は手付の倍額を償還して、それぞれの契約を解除することができるという趣旨の手付で、解約手付による解除の場合、手付金の額だけを損すれば契約を守らなくてよい。

手付額の制限等

  • 代金額の10分の2を超える手付を受領してはならない
  • 手付が支払われたときは、当事者の一方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を償還して、契約を解除することができ、これよりも買主に不利な特約は無効

手付金等の保全措置

手付金等の保全措置とは

手付金等の保全措置とは、宅建業者が銀行の保証や保険などによって、買主から受け取ったお金を確実に返せるような措置を講ずること。

手付金等とは、代金の全部または一部として授受される金銭および手付その他の名義を持って授受される金銭で、代金に充てられるものであって、契約の締結日以降にその宅地建物の引渡し前に支払われるもの。

手付金等の保全措置が必要な場合

手付金等の保全措置の原則

  • 宅建業者は、自ら売主となる売買契約においては、原則として保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領することは出来ない
  • 引渡しと同時または引渡し後に支払われる金銭は手付金等にあたらない

手付金等の保全措置の例外

次の場合は、保全措置を講じなくても、手付金等を受領することが出来る。

  • 受領しようとする手付金等の額が(既に受領した手付金等と合わせて)1000万円以下かつ
    • 工事完成前に契約を締結した場合:代金の額の100分の5以下
    • 工事完成後の契約を締結した場合:代金の額の100分の10以下
  • 買主に所有権移転の登記がされたとき、または買主が所有権の登記をしたとき

手付金等の保全措置の方法

  • 銀行等による保証
  • 保険事業者による保証保険
  • 指定保管期間による保管(未完成物件については不可

割賦販売契約の解除等の制限

割賦販売契約とは、分割払いの売買契約のことをいう。

宅建業者は、自ら売主となる宅地建物の割賦販売契約について、賦払いの支払いの義務が履行されない場合において、30日以上の相当の期間を定めてその支払いを書面で催告し、その期間内にその義務が履行されなければ、割賦金の支払いの遅滞を理由として、契約を解除し、または支払い時期の到来していない割賦金の支払いを請求することが出来ない。これに反する特約は無効となる。

所有権留保等の禁止

所有権留保とは、買主が代金を完済するまでは売主に所有権を留めておくこと。

所有権留保等の禁止の原則

宅建業者は、原則として保有権留保が出来ない。

所有権留保等の禁止の例外

以下の場合は所有権留保が出来る。

  • 代金の10分の3を超える支払いを受けていないとき
  • 代金債務について、買主が抵当権・先取特権の設定を登記をしたり保証人を立てたりする見込みがないとき

所有権留保等の禁止のまとめ

宅建業者が自ら売主として宅地建物の割賦販売を行った場合において

  • 買主に引き渡すまでに代金の10分の3を超える額の支払いを受けているときは、引渡しまで
  • 引渡しまでに代金の10分の3を超える額の支払いを受けていないときは、10分の3を超える支払いを受けるまで

の間に、登記その他引渡し以外の売主義務を履行しなければならない。

譲渡担保の禁止

宅建業者は、自ら売主として宅地建物の割賦販売を行った場合において、宅地建物を買主に引き渡し、かつ、代金の10の3を超える支払いを受けた後は、担保の目的で当該宅地建物を譲り受けてはならない。

投稿者 nori

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