宅建試験の復習よりも、ここに書く毎日の一言日記のネタがないことに頭を悩ますようになってきている。

宅建の試験日まで、あと19日となりました。
今日の復習日記です。

報酬に関する制限の概要

宅建業法では、国土交通大臣が報酬額の限度を定め、宅建業者はその額を超えて報酬を受領することは出来ない。

売買・交換の媒介の報酬限度額

売買の媒介の報酬限度額

• 200万以下：代金の５％
• 200万超400万以下：代金の４％＋２万円
• 400万超：代金の３％＋６万円

交換の媒介の報酬限度額

交換において、目的物の評価額に差があるときは、多い方を基準にして、売買の場合と同様に報酬限度額を計算する。

売買・交換の代理の報酬限度額

代理の場合には、媒介の場合の２倍まで報酬を受領することが出来る。

ただし、代理の相手側からも報酬を受け取る場合（双方代理や複数の宅建業者が別々に受領する場合）は、受領する報酬全ての合計金額が媒介の場合の２倍を超えてはならない。

消費税についての概要

報酬計算における消費税は以下の２つの場合

• 報酬計算のベースになる取引代金を求める場合：税抜価格
• 宅建業者が受け取る報酬に課される消費税分を、報酬に上乗せして請求する場合

取引に代金に課される消費税

報酬計算のベースになるのは、税抜価格（本体価格）。

※土地の売買については消費税が課されない。（土地は消費しないため）

報酬に課される消費税

宅建業者が課税業者である場合には、報酬に課される消費税分を上乗せして請求することができる。

宅建業者が免税業者である場合は、消費税率の半分である比率を報酬に加算することが出来るとされている。

• 課税業者とは：年間売上が1000万円超の業者
• 免税業者とは：年間売上が1000万円以下の業者

賃借の報酬に関する制限の概要

賃借の媒介・代理の報酬限度額は、原則として賃借を基準に算出する。使用賃借の場合は借賃の支払いがないので、当該宅地建物の通常の借賃を基準にする。

ただし、居住用建物以外の賃貸借（宅地の賃貸借や、店舗・事務所等の賃貸借）で権利金の支払いがなされるときは、その権利金の額を基準に限度額を算出することも出来る。

消費税について

• 報酬計算のベースになるのは税抜きの賃借
• 課税業者の場合：報酬額に消費税率を上乗せ
• 免税業者の場合：報酬額に消費税率の半分を上乗せ

賃借の媒介の報酬限度額

宅建業者が賃借の媒介に関して当事者の双方から受け取ることの出来る報酬額の合計は、借賃の１月分以内

※複数の宅建業者が取引にかかわった場合も、報酬総額の限度は１人の宅建業者と場合と同様

賃借の代理の報酬限度額

宅建業者が賃借の代理に関して受け取ることが出来る報酬額は、借賃の１月分以内である。ただし、賃借の相手方から報酬を受ける場合はそれと合わせて１月分以内。

権利金を基準にする場合

権利金とは、権利設定の対価として支払われる金銭であって、返還されないもの。

居住用建物以外の賃貸借で権利金の授受があるときは、これを売買金とみなして計算した額に基づき報酬を受けることができる。

住居用建物の賃借の媒介

宅建業者が賃借の媒介に関して当事者の双方から受け取ることが出来る報酬額の合計額は、借賃の１月分以内であるが、居住用建物の賃貸借の媒介においては、媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、依頼者の一方からは借賃１月分の２分の１までしか受け取ることができない。

規定外報酬の受領禁止

規定以上の報酬を受領することはもちろん、費用等の他の名目で金銭を受け取ることはできない。ただし、依頼者の特別の依頼による特別の費用（広告費・調査費など)については、報酬のほかに受け取ることが出来る。

不当に高額の報酬の要求禁止

依頼者に対して、不当に高額な報酬を要求する行為をしてはならない。（要求すること自体が禁止）

報酬額の掲示

宅建業者は、国土交通大臣が定める報酬の額を、事務所ごとに講習の見えやすい場所に掲示しなければならない。（事務所のみで案内所等は不要）

宅建業者に対する監督処分の概要

宅建業者に対する監督

• 監督処分
  • 指示処分
  • 業務停止処分
  • 免許取消処分
• 指導・助言・勧告

宅建業を営む全ての者に対する監督

• 報告・立入検査

指示処分

対象事由

• 宅建業法の規定に違反したとき
• 業者に関して取引の関係者に損害を与えたとき、または損害を与える恐れが大であるとき
• 業務に関して他の法令に違反し、宅建業者として不適当であると認められるとき
• 取引主任者が指示処分・事務禁止処分・登録消除処分を受けた場合で、宅建業者の責めに帰すべき事由があるとき

処分権者

• 国土交通大臣または都道府県知事は、その免許を与えた宅建業者に対して
• 都道府県知事は、当該都道府県の区域内で業務を行う他の免許権者の免許を受けた宅建業者で違反行為を行った者に対して

業務停止処分

業務停止処分は、１年以内の期限を定め、業務の全部または一部について行う。

対象事由

• 業務に関して他の法令に違反し、宅建業者として不適当であると認められるとき
• 取引主任主任者が事務禁止処分・登録消除処分を受けた場合で、宅建業者の責めに帰すべき事由があるとき
• 宅建業方の規定に違反したとき
• 指示処分に違反したとき
• 宅建業法の規定に基づく国土交通大臣または都道府県知事の処分に違反したとき
• 宅建業に関し不正または著しく不当な行為をしたとき
• 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者である場合において、その法定代理人が業務停止をしようとするとき以前５年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をしたとき
• 法人である場合において、その役員または政令で定める使用人のうちに、業務停止をしようとするとき以前５年以内に、宅建業に関し不正または著しく不当な行為をしたものがあるに至ったとき
• 個人である場合において、政令で定める使用人のうちに、業務停止をしようとするとき以前５年以内に、宅建業に関し不正または著しく不当な行為をしたものがあるに至ったとき

処分権者

指示処分の場合と同様。

免許取消処分

必要的免許取消事由

• 成年被後見人、被保佐人または破産者で復権を得ないものになったとき
• 禁固刑以上の刑に処され、その刑の執行を終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者になったとき
• 宅建業法もしくは暴力団員により不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことにより、または傷害罪、傷害現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪、背任罪、もしくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処され、その刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者になったとき
• 営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者である場合において、その法定代理人が免許欠格要件のいずれかに該当するに至ったとき
• 法人である場合において、その役員または政令で定める使用人のうちに免許の欠格要員のいずれかに該当する者があるに至ったとき
• 個人である場合において、その政令で定める使用人のうちに免許の欠格要件のいずれかに該当する者があるに至ったとき
• 免許替えが必要である場合において、免許換えによる免許を受けていないことが判明したとき
• 免許を受けてから１年以内に事業を開始せず、または引き続いて１年以上事業を休止したとき
• 廃業等の届出がなくて、破産・解散・廃業の事実が判明したとき
• 不正な手段で免許を受けたとき
• 業務停止処分事由に該当し情状が特に重いとき、または業務停止処分に違反したとき

任意的免許取消事由

• 営業保証金を供託した旨の届出をすべき旨の催告が到達した日から１月以内に宅建業者がその届出をしないとき
• 宅建業者が免許に付された条件に違反したとき
• 宅建業業者が事務所の所在地を確知できないとき、または宅建業者（法人の場合、その役員）の所在を確知できないときで、公告後30日を経過しても当該宅建業者から申し出がないとき（この場合には聴聞不要）

免許権者

免許取消処分は、免許権者のみが行うことが出来る。

監督処分の手続

聴聞とは

聴聞とは、監督処分前に、対象となる宅建業者から事情を聞くための手続き。

国土交通大臣または都道府県知事は、指示処分・業務停止処分・免許取消処分をする場合には、行政手続法に定める意見陳述の為の手続の区分に係わらず、公開による聴聞を行う必要がある。

聴聞の手続の流れ

1. 聴聞の通知および、期日・場所の公示
2. 聴聞の実施
3. 処分の決定
4. 公告・通知

指導・助言・勧告等

指導・助言・勧告

国土交通大臣は全ての宅建業者に対して、とどうけんちじは　当該都道府県の区域内で宅建業を営む宅建業者に対して、宅建業の適正な運営を確保し、または宅建業の健全な発達を図るため必要な指導、助言および勧告をすることが出来る。

報告・立入検査

国土交通大臣は、宅建業を営む全ての物に対して、都道府県知事は、当該都道府県の区域内の宅建業を営むものに対して、宅建業の適正な運営を確保するため必要があると認めたときは、その業務について必要な報告を求め、またはその職員に事務所その他業務を行う場所に立ち入り、帳簿、書類その他に関係ある物件を検査させることが出来る。