建築士の頭の中

[2007年]宅建試験の復習日記 vol.9

2007/10/03 水曜日 19:09:28

最近、机の上の髪の毛が増えている気がするのは、気のせいではないかもしれない。

宅建の試験日まで、あと18日となりました。
今日の復習日記です。

取引主任者に対する監督処分の概要

取引主任者が不正行為を働かないように、宅建業法は、取引主任者に監督制度を設けいている。

取引主任者に対する監督処分は、具体的に以下の通り。

  • 監督処分
    • 指示処分
    • 事務禁止処分
    • 登録消除処分
  • 報告

指示処分

指示処分とは、都道府県知事が、取引主任者に対して必要な指示をすること。

対処事由

  • 宅建業者に自己が専任の取引主任者として従事している事務所以外の専任の取引主任者である旨の表示をすることを許し、当該宅建業者がその旨の表示をしたとき
  • 他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して取引主任者である旨の表示をしたとき
  • 取引主任者として行う事務に関して不正または著しく不当な行為をしたとき

処分権者

指示処分は、登録した都道府県知事のほか、取引主任者が違反行為を行った場所が所在する地の都道府県知事も行うことが出来る。

事務禁止処分

事務禁止処分とは、都道府県知事が取引主任者に対して、1年以内の期間を定めて、取引主任者としてすべき事務を禁止すること。

対処事由

  • 取引主任者が指示処分事由と同様の事由に該当するとき
  • 取引主任者が指示処分に従わないとき

処分権者

事務禁止処分の処分権者は、指示処分の場合と同じ。

登録消除処分

登録消除処分とは、都道府県知事が取引主任者等の登録を消除すること。

対象事由

  • 取引主任者の場合
    • 一定の登録欠格要件に当該するに至ったとき
    • 不正の手段により登録を受けたとき
    • 不正の手段により取引主任者証の交付を受けたとき
    • 事務禁止処分対象事由に該当し、情状が特に重いとき、または事務禁止処分に違反したとき 
  • 取引主任者資格者の場合
    • 一定の登録欠格要件に該当するに至ったとき
    • 不正の手段により登録を受けたとき
    • 取引主任者としてすべき事務を行い、情状が特に重いとき

処分権者

登録消除処分は、登録をしている都道府県知事のみが行うことが出来る。

監督処分の手続き

都道府県知事は、監督処分(指示処分・事務停止処分・登録消除処分)をしようとするときは、公開による聴聞を行わなければならない。

報告

国土交通大臣は、全ての取引主任者に対して、都道府県知事は、その登録を受けている取引主任者および当該都道府県の地域内で事務を行う取引主任者に対して、取引主任者の事務の適正な遂行を確保するため必要がある場合は、その事務について必要な報告を求めることが出来る。

罰則の内容

次に掲げる者には、宅建業法上の罰則が科される。

3年以下の懲役もしくは100円以下の罰金またはこれらの併科

  • 宅建業者
    • 不正の手段によって免許を受けた者
    • 名義貸しの禁止の規定に違反して他人に宅建業を営ませた者
    • 業務停止処分に違反して業務を営んだもの
  • 無免許の者
    • 無免許で事業を営んだ者

1年以下の懲役もしくは50万円以下の罰金またはこれらの併科

  • 宅建業者
    • 重要な事項について恋に事実を告げず、もしくは不実のことを告げる行為をした者
    • 不当に高額の報酬を要求する行為をした者

6月以下の懲役もしくは30万円以下の罰金またはこれらの併科

  • 宅建業者
    • 営業保証金の供託の届出をせずに事業を開始した者(事務所新設の場合も同様)
    • 誇大広告等の禁止の規定に違反した者
    • 宅地建物の登記もしくは引渡しまたは取引に係わる対価の支払いを不当に遅延する行為をした者
    • 手付の賃与等による契約の締結の誘引行為を行った者

30万円以下の罰金

  • 宅建業者
    • 免許申請書またはその添付書類に虚偽の記載をして提出した者
    • 自己の名義で他人に宅建業を営む旨の表示または宅建業を営む目的をもってする広告をさせた者
    • 事務所に法定の数に違反して専任の取引主任者を置かないで事務所を開設したものまたは専任の取引主任者の設置義務違反となった事務所につき2週間以内に補充措置を取らなかった者
    • 国土交通大臣の定めた額を超える報酬を受領したもの
    • 変更の届出、信託会社等の宅建業を営む旨の届出をせず、または虚偽の届出をした者
    • 37条書面の交付をしなかった者
    • 守秘義務に違反した者
    • 従業者に従業者証明書を携帯させず、その者を業務に従事させた者
    • 従業者名簿を備えず、またはこれに必要事項を記載せず、もしくは虚偽の記載をした者
    • 帳簿を備えず、またはこれに必要事項を記載せず、もしくは虚偽の記載をした者
    • 案内所等の届出をせず、または虚偽の届出をした者
    • 標識を掲示しなかった者
    • 報酬額の掲示をしなかった者
  • 無免許の者
    • 免許を受けずに宅建業を営む旨の表示または宅建業を営む目的をもって広告した者
  • 宅建業を営む全ての者
    • 国土交通大臣または都道府県知事の検査を拒み、妨げ、または忌避した者
  • 取引主任者
    • 取引主任者の事務についての報告に関してその提出をせず、または虚偽の記載をした者

10万円以下の過料

  • 取引主任者
    • 登録が消除されたとき、または取引主任者証が効力を失ったときに、取引主任者証を返納しなかった者
    • 事務の禁止処分を受けたときに、取引主任者証を提出しなかった者
    • 重要事項の説明のときに、取引主任者証を提示しなかった者

両罰規定

宅建業者の代表者や従業者などが宅建業法上の刑罰に処された場合、宅建業者に対しても罰金刑が科せられる。

制限行為能力者

制限行為能力者とは、行為能力が制限されている者で、以下の4種類。

  • 未成年者
  • 成年被後見人
  • 被保佐人
  • 被補助人

行為能力

行為能力とは、契約等の法律行為を行う能力のこと。

権利能力

権利能力とは、権利を有し義務を負うことが出来る資格のこと。(権利を要するのは、全ての人間と法人)

意志能力

意志能力とは、自分の行為の結果を正常に判断できる能力のこと。(幼児や泥酔者は意思能力を有していない)

未成年者

未成年者とは20歳未満の者。

ただし、20歳未満の者でも、婚姻(正式な婚姻届けを出した場合に限る)をした場合は、成年者として扱われる。

未成年者の原則

未成年者が単独で行った行為は取り消すことが出来る。(初めから契約しなかったことになる)

未成年者の例外

以下の場合については、完全に有効な契約となり、取消しはできない。

  • 単に権利を得、または義務を免れる行為
  • 処分を許された財産の処分
  • 営業の許可を得た場合のその営業上の行為

未成年者の保護者

親権者または未成年後見人。

未成年者の保護者の権限

未成年者の保護者には、同意権代理権取消権追認権がある。

成年被後見人

成年被後見人とは、精神上の障害により理事を弁識する能力を欠く状況にあるもので、家庭裁判所から後見開始の審理を受けた者。重い精神病のため、自分で何をやっているかわからないような状態の人。

成年被後見人の原則

成年被後見人が行った行為は取り消すことが出来る。

成年被後見人の例外

日用品の購入その他日常の生活に関する行為は完全に有効な契約となり、取消しはできない。

成年被後見人の保護者

成年後見人。

成年後見人の権限

成年後見人には、同意権はないが、代理権取消権追認権がある。

被保佐人

被保佐人とは、精神上の障害により理事を弁識する能力が著しく不十分である者で、家庭裁判所の保佐開始の審理を受けた者。

被保佐人の原則

被保佐人は、原則として、単独で完全に有効な契約が出来る。

被保佐人の例外

被保佐人が一定の財産上重要な行為を単独で行った場合、取り消すことが出来る。

一定の財産上重要な行為とは以下のもの。

  • 元本を領収し、または利用すること
  • 借金をしたり、保証人になったりすること
  • 不動産または重要な財産の取引(売買等)をすること
  • 新築、増改築または大修繕をすること
  • 相続の承認・放棄または遺産分割をすること
  • 土地5年、建物3年を超える期間の賃貸借契約をすること
  • 贈与、和解、または仲裁合意をすること
  • 贈与もしくは遺贈を拒絶し、または負担付の贈与もしくは遺贈を受けることを承諾すること

被保佐人の保護者

保佐人。

保佐人の権限

保佐人には、原則として代理権はないが、同意権取消権追認権はある。

被補助人

被補助人とは、精神上の障害により理事を弁識する能力が不十分である者で、家庭裁判所の補助開始の審理を受けた者。

被補助人の原則

被補助人は、原則として、単独で完全に有効な契約が出来る。

被補助人の例外

当時shが申し立てにより選択した特定の行為を被補助人が単独で行った場合は、取り消すことが出来る。

被補助人の保護者

補助人。

補助人の権限

補助人には、原則として代理権はないが、同意権取消権追認権がある。

制限行為能力者の保護者の権限のまとめ

同意 代理 取消 追認
未成年者の保護者
成年後見人 ×
保佐人
補助人

制限行為能力者と契約した相手方の保護

催告権

相手方は、制限行為能力者側に対して、取り消すか追認するかの確答を求めることが出来る。

催告に対して一定の期間内に確答がないときは、原則として追認したものとみなされる

被保佐人と被補助人に対しても催告することが可能で、催告して確答がない場合は、取り消したものとみなされる

法定追認

追認できる者が、取り消すつもりがないと思われるような一定の行為をしたときは、追認したものとみなされる

取り消すつもりがないと思われるような一定の行為とは、以下のようなもの。

  • 自分から契約を履行すること
  • 相手方に履行を請求すること
  • 取り消せる行為によって得た権利を第三者に譲渡すること
  • 強制執行を行うこと等

制限行為能力者の詐術

制限行為能力者が、行為能力者と信じさせるために、詐術を用いたときは、取り消すことが出来なくなる。

取消権の期限制限

取消権の行使には、期限制限が設けられており、以下の期限を経過した場合は取消権は消滅する。

  • 追認できるときから5年
  • 取り消せる行為を行ったときから20年

※追認できるときとは、制限行為能力者ではなくなった時か保護者が制限行為能力者の行為を知ったときから。

意思表示

意思表示とは、法律上の効果が生じるような考えを相手方に伝える行為をいい、契約は原則として、申し込み承諾意思表示の合致によって成立する。

詐欺

詐欺とは、人は騙すこと。

詐欺による意思表示の原則

詐欺によって意志表示をした者は、これを取り消すことが出来る。

詐欺を理由とする取消しと第三者の関係

詐欺による取消しは、善意の第三者には対抗できないが、悪意の第三者には対抗できる

※この場合の善意とは、単にある事実を知らないこと、悪意とは、単にある事実を知っていること。

第三者の詐欺による取消し

詐欺を行った者以外に意思表示をした場合の取消しは、善意の第三者には対抗できないが、悪意の第三者には対抗できる

脅迫

脅迫とは、人を脅すこと。

脅迫による意思表示の原則

脅迫によって意志表示をした者は、これを取り消すことが出来る。

脅迫を理由とする取消しと第三者の関係

脅迫による取消しは、善意および悪意の第三者に対抗できる

第三者の脅迫による取消し

脅迫を行った者以外に意思表示をした場合の取消しは、善意および悪意の第三者に対抗できる

虚偽表示

虚偽表示とは、相手方と通じ合って虚偽の意思表示をすること。通謀虚偽表示とも言う。

虚偽表示の原則

虚偽表示による意思表示は無効

虚偽表示による無効と第三者の関係

虚偽表示による無効は、善意の第三者には対抗できないが、悪意の第三者には対抗できる

心裡留保

心裡留保とは、本心(真意)ではないことを自分で分かっていながら意思表示をすること。冗談など。

心裡留保の原則

意思表示は有効。

心裡留保の例外

以下の心裡留保による意思表示は無効

  • 相手方が悪意の場合
  • 相手方が善意有過失(不注意で知らなかった)の場合

心裡留保による無効と第三者の関係

心裡留保による無効は、善意の第三者には対抗できないが、悪意の第三者には対抗できる

錯誤

錯誤とは、勘違いで意思表示をすること。

錯誤の原則

意思表示の重要部分に錯誤(要素の錯誤)あり、意思表示をした者に重大な過失(重過失)がある場合、錯誤による意思表示は無効

錯誤による無効と第三者の関係

錯誤による無効は、善意および悪意の第三者に対抗できる

錯誤無効の主張

錯誤による無効は、本人からのみ主張出来る。

公序良俗違反

公序良俗違反とは、公の秩序・善良の風俗に反することをいい、反社会的な内容の契約をすること。

公序良俗違反の原則

公序良俗違反の契約は無効

公序良俗違反による無効と第三者の関係

公序良俗違反による無効は、善意および悪意の第三者に対抗できる

その他の意思表示

制限行為能力者による取消しと第三者の関係

制限行為能力による取消しは、善意および悪意の第三者に対抗できる

意思表示のまとめ

ケース 内容 効果 第三者への対抗
詐欺 相手方または第三者に騙されて意思表示 取り消すことが出来る 善意の第三者には対抗できない
脅迫 相手方または第三者に脅されて意思表示 取り消すことが出来る 対抗できる
虚偽表示 相手方と組んで虚偽の意思表示 無効 善意の第三者には対抗できない
心裡留保 本心と異なる意志表示 原則→有効
悪意または善意有過失→無効
善意の第三者には対抗できない
錯誤 勘違いをして本心と異なる意思表示 原則→無効
重過失→有効
対抗できる
公序良俗違反 反社会的な契約 無効 対抗できる
制限行為能力 制限行為能力者との契約 取り消すことが出来る 対抗できる
投稿者 nori

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コメント一覧

  1. 今日も多額の詐欺事件が・・・

    騙す方の騙される方も勉強不足(T_T)

    Comment:ショウ(T_T) | 2007/10/03 水曜日 23:34:58
  2. 騙されるほうにも、騙されない注意を怠ったから、責任があるみたいな言われますからね。悲しい話ですけど :b-weep:

    Comment:nori | 2007/10/04 木曜日 12:36:40

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